مجلة الحقوق العينية في تونس: أسس الملكية المشتركة

إدارة عقار في تونس ليست مجرد مسألة حسن جوار، بل هي التزام قانوني تنظمه مجلة الحقوق العينية (CDR). سواء كنت مالكاً مشتركاً في تونس، سوسة أو صفاقس، فإن هذه القواعد تنطبق بقوة القانون.

1. نقابة الملاك (الفصل 89)

بمجرد تقسيم عقار إلى طوابق أو شقق تعود ملكيتها لعدة أشخاص، تتكون بقوة القانون نقابة للملاك. تتمتع هذه النقابة بالشخصية المدنية وتكلف بـ:

• حفظ العقار وإدارته.
• إدارة وصيانة الأجزاء المشتركة.
• التمثيل القانوني لدى الإدارات والقضاء.

2. نظام الملكية المشتركة (الفصل 90)

يجب على كل ملكية مشتركة اعتماد نظام أساسي يعتمد على أنموذج نظام يضبط بامر. هذه الوثيقة حاسمة لأنها تلزم جميع الملاك الحاليين والمستقبليين. يجب إيداعه لدى الجماعة المحلية والتنصيص عليه في الرسوم العقارية.

3. دور رئيس النقابة والسانديك المحترف (الفصل 97)

رئيس النقابة هو وكيلها القانوني. ومع ذلك، يسمح القانون التونسي الآن بإسناد كل أو جزء من مهامه إلى سانديك عقاري محترف.

4. الجلسة العامة واتخاذ القرارات

تتخذ القرارات الهامة في الجلسة العامة. بعض القواعد الرئيسية حسب الفصل 92:

• النصاب: يشترط حضور نصف الملاك لصحة الجلسة الأولى.
• الأغلبية: إذا لم يتوفر النصاب، يمكن لجلسة ثانية أن تقرر بأغلبية الحاضرين مهما كان عددهم.
• توزيع الأصوات: عدد الأصوات يقابل مناب المالك في الأجزاء المشتركة، مع وجود سقف لمنع هيمنة مالك واحد على المداولات.

5. استخلاص الأعباء والأمر بالأداء

يقدم الفصل 97 أداة قوية للسانديك: إجراءات الأمر بالأداء. إذا تأخر مالك في دفع أعبائه، يمكن إلزامه قضائياً. الأمر بالأداء يكون نافذاً بعد 24 ساعة من التنبيه عليه، والاستئناف لا يوقف التنفيذ.