القانون 18-00 في المغرب: كل ما يجب فهمه حول نظام الملكية المشتركة

تتطلب إدارة العقارات المبنية في المغرب، سواء في الدار البيضاء أو الرباط أو مراكش، معرفة دقيقة بالتشريعات. لقد أحدث القانون 18-00 ثورة في هذا القطاع من خلال توفير الوضوح والحماية للسكان.

1. ركائز الملكية المشتركة: اتحاد الملاك والنظام الأساسي

بمجرد تحفيظ عقار مقسم إلى أجزاء في المغرب، يظهر كيانان أساسيان:

• اتحاد الملاك المشتركين: شخصية معنوية تضم جميع الملاك. هدفه الحفاظ على العقار وإدارة الأجزاء المشتركة.
• نظام الملكية المشتركة: وثيقة إجبارية تحدد غرض الأجزاء المفرزة والمشتركة، وقواعد التعايش وتوزيع الأعباء بين الملاك.

2. دور السانديك (وكيل الاتحاد) في المغرب (الفصل 26)

السانديك هو الجهاز التنفيذي الذي تعينه الجلسة العامة. تشمل مهامه القانونية وفقاً للقانون 18-00 ما يلي:

• التمثيل القانوني: ينوب عن اتحاد الملاك أمام القضاء وفي جميع التصرفات المدنية.
• الإدارة المالية: فتح حساب بنكي منفصل إجباري باسم اتحاد الملاك (الفصل 26)، لتجنب أي خلط مع الأموال الشخصية للمسير.
• الصيانة: السهر على صيانة ونظافة وأمن العقار (المصاعد، أجهزة إنذار الحريق، التنظيف).
• الاستخلاص: تحصيل الأعباء ومباشرة إجراءات الاستخلاص ضد الملاك الممتنعين عن الأداء.

3. الجلسة العامة والأغلبيات

الجلسة العامة هي الجهاز السيادي. قدم القانون 106-12 توضيحات حاسمة بشأن النصاب القانوني والأغلبيات المطلوبة:

• الأغلبية المطلقة: لقرارات الإدارة العادية والصيانة الدورية.
• أغلبية 3/4: لتعيين أو عزل السانديك، أو لأعمال التحسين الكبرى.
• الإجماع: لأي قرار يمس بتغيير حصص الأجزاء المشتركة أو غرض العقار.

4. حقوق وواجبات الملاك المشتركين

يتمتع كل ساكن بحقوق حصرية على جزئه المفرز (الفصل 2) ولكن يجب عليه احترام الالتزامات الجماعية:

• أداء الأعباء المشتركة بنسبة حصته في العقار.
• عدم المساس بصلابة أو جمالية العقار (الواجهات، الشرفات).
• الاحترام التام لسكينة الجيران وقواعد نظام الملكية المشتركة.