🏙 Immobilier à Balaruc-le-Vieux (34540)
Balaruc-le-Vieux compte 2 737 habitants, soit une densité d'environ 395 habitants par km². Les loyers d'annonce des appartements s'établissent autour de 13,6 €/m² par mois (2025). Entre 2022 et 2025, les loyers d'annonce sont en hausse de 7,6 %. Le taux global de taxe foncière sur le bâti est de 50,06 % en 2025, en hausse de 1,89 point par rapport à 2021. Le revenu fiscal de référence moyen par foyer est de 36 982 € (2024), et 51 % des foyers sont imposés. Balaruc-le-Vieux compte 8 arrêtés de reconnaissance de catastrophe naturelle depuis 1982, dont 6 pour inondations ou coulées de boue. Le registre national recense 18 copropriétés immatriculées (343 lots).
📰 Balaruc-le-Vieux en bref
Département : Hérault (34) · Région : Occitanie
Taille et profil
Balaruc-le-Vieux compte 2 737 habitants, une taille proche de la médiane de son département (978 habitants). Avec 395 habitants au km², son profil est urbain ou périurbain.
Loyers et prix
Les loyers d'annonce y sont nettement plus élevés que dans son département : 13,6 €/m² par mois, contre 11,6 €/m² pour la médiane des communes de son département. Entre 2022 et 2025, le loyer d'annonce a progressé de 7,6 %, moins vite que la médiane départementale (10,8 %).
Revenus et fiscalité
Le revenu fiscal de référence moyen par foyer (36 982 € en 2024) est dans le quart supérieur de son département (28 347 €). Il a progressé de 11,8 % depuis 2018, moins vite que la médiane départementale (21,2 %). 51 % des foyers fiscaux y sont imposés, contre 41 % pour la médiane des communes de son département. Le taux global de taxe foncière (50,06 %) est supérieur de 5,9 points à la médiane départementale (44,12 %).
Risques et énergie
Balaruc-le-Vieux totalise 8 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982, soit autant que la médiane départementale (8). Ils concernent surtout les inondations et coulées de boue (6 arrêtés). Un plan de prévention des risques naturels est en vigueur sur la commune.
Copropriétés
Le registre national recense 18 copropriétés (343 lots), soit environ 6,6 pour 1 000 habitants.
Points d'attention avant d'acheter ou de louer
- Le taux de taxe foncière est nettement supérieur à la médiane des communes de son département : à intégrer au budget de détention du bien, en plus des charges courantes.
- Le risque d'inondation est recensé : consulter l'état des risques du bien et, s'il existe, le plan de prévention annexé au plan local d'urbanisme.
- Avant d'acheter en copropriété : demander les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, le carnet d'entretien, le montant du fonds de travaux et l'état des impayés de charges.
Synthèse rédigée automatiquement à partir des données chiffrées de cette page, en comparant la commune à la médiane des communes de son département (ou de la France lorsque le département compte trop peu de communes renseignées).
💶 Prix et loyers : l'évolution
Loyer d'annonce des appartements (€/m²/mois)
Entre 2022 et 2025 : +7,6 %
| Loyer d'annonce 2025 | €/m² par mois |
|---|---|
| Appartement 1 à 2 pièces | 15,6 |
| Appartement (ensemble) | 13,6 |
| Appartement 3 pièces et plus | 12,2 |
| Maison | 14,0 |
119 annonces observées. Il s'agit de loyers d'annonce, charges comprises : ils sont plus élevés que les loyers des baux en cours. La méthode d'estimation a été révisée en 2022 : seules les éditions 2022 et suivantes, comparables entre elles, sont représentées.
👥 Revenus des ménages
Revenu fiscal de référence moyen par foyer (€)
Entre 2018 et 2024 : +11,8 %
Foyers au revenu fiscal de référence ≤ 20 000 € (%)
Entre 2018 et 2024 : −9,6 points
| Revenus 2024 | Valeur |
|---|---|
| Foyers fiscaux | 1 598 |
| Revenu fiscal de référence moyen par foyer | 36 982 € |
| Foyers imposés | 50,6 % |
| Foyers dont le revenu fiscal de référence ne dépasse pas 20 000 € | 36,3 % |
| Foyers dont le revenu fiscal de référence dépasse 100 000 € | 2,9 % |
Statistiques fiscales de la DGFiP : revenus de l'année 2024, déclarés l'année suivante. Le revenu fiscal de référence est une moyenne : très sensible aux hauts revenus, il ne remplace pas un revenu médian. Les revenus sont ceux des foyers fiscaux domiciliés dans la commune, pas ceux des seuls copropriétaires.
🌊 Risques naturels
Risques recensés pour la commune :
Arrêtés de catastrophe naturelle par année (depuis 1982)
8 arrêtés au total, dont 3 sur les dix dernières années
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Arrêtés « inondations et coulées de boue » | 6 |
| Arrêtés « sécheresse (argiles) » | 2 |
| Arrêtés « mouvements de terrain » | 1 |
| Plans de prévention des risques naturels en vigueur | 1 |
| Document d'information communal (DICRIM) publié en | 2020 |
| Potentiel radon (classe 1 sur 3) | Faible |
Un arrêté reconnaît l'état de catastrophe naturelle pour un événement donné ; il ouvre droit à la garantie « catastrophes naturelles » des contrats d'assurance habitation et de l'assurance de l'immeuble. Les arrêtés « sécheresse » correspondent au retrait-gonflement des sols argileux, une cause fréquente de fissures dans les bâtiments. Un état des risques doit notamment être annexé à une vente ou à un bail lorsque le bien est dans une zone couverte par un plan de prévention, de sismicité 2 à 5, ou à potentiel radon de classe 3. Cette page présente des données communales : elle ne remplace pas l'état des risques établi à l'adresse du bien.
🧾 Taxe foncière et fiscalité locale
Taux global de taxe foncière (bâti, %)
Entre 2021 et 2025 : +1,9 point
Taux de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (%)
Entre 2021 et 2025 : +0,0 point
Le taux global additionne la part communale et la part intercommunale. La taxe due par un propriétaire est égale à ce taux appliqué à la moitié de la valeur locative cadastrale du logement, diminuée le cas échéant d'exonérations.
🏢 Les copropriétés de Balaruc-le-Vieux
Copropriétés immatriculées
Entre 2022 et 2025 : +38,5 %
Budget et impayés sont déclarés par les syndics au registre ; les valeurs aberrantes sont écartées et la médiane est retenue. Ils ne sont disponibles que pour les millésimes où le registre les publie.
🧑💼 Les principaux syndics professionnels
| Cabinet | Copropriétés à Balaruc-le-Vieux | Lots |
|---|---|---|
| Domiteam | 1 | 85 |
| Gesim | 1 | 97 |
| Viagence | 1 | 19 |
| Domusvi Conseil Immobilier | 1 | 75 |
❓ Questions fréquentes
Quel est le loyer moyen au m² à Balaruc-le-Vieux ?
La carte des loyers indique un loyer d'annonce d'environ 13,6 €/m² par mois pour un appartement en 2025, avec un intervalle de prédiction de 10,1 à 18,3 €/m². Les loyers d'annonce s'entendent charges comprises.
Quel est le taux de la taxe foncière à Balaruc-le-Vieux ?
Le taux global de taxe foncière sur le bâti (commune et intercommunalité) est de 50,06 % en 2025. Le montant dû dépend de ce taux et de la valeur locative cadastrale du logement.
Quel est le revenu moyen des habitants de Balaruc-le-Vieux ?
D'après les statistiques fiscales (revenus 2024), le revenu fiscal de référence moyen est de 36 982 € par foyer fiscal, sur 1 598 foyers. Il s'agit d'une moyenne, tirée vers le haut par les très hauts revenus ; elle ne remplace pas un revenu médian.
Quels sont les risques naturels à Balaruc-le-Vieux ?
Les risques recensés pour la commune sont : inondation, mouvement de terrain, séisme, feu de forêt. 8 arrêtés de reconnaissance de catastrophe naturelle ont été publiés depuis 1982 (dont 3 sur les dix dernières années). Source : base GASPAR (Géorisques).
Comment se situe Balaruc-le-Vieux par rapport aux communes voisines ?
Loyer d'annonce : 13,6 €/m²/mois, rang 4 sur 9 communes comparées, du plus élevé au moins élevé (médiane des voisines : 13,3 €/m²/mois). Revenu fiscal de référence moyen : 36 982 €, rang 2 sur 9 communes comparées, du plus élevé au moins élevé (médiane des voisines : 30 983 €). Taux de taxe foncière : 50,06 %, rang 9 sur 9 communes comparées, du plus élevé au moins élevé (médiane des voisines : 53,88 %).
Combien y a-t-il de copropriétés à Balaruc-le-Vieux ?
18 copropriétés y sont immatriculées au registre national, pour 343 lots.
📊 Balaruc-le-Vieux comparée aux communes voisines
- Loyer d'annonce : 13,6 €/m²/mois, rang 4 sur 9 communes comparées, du plus élevé au moins élevé (médiane des voisines : 13,3 €/m²/mois).
- Revenu fiscal de référence moyen : 36 982 €, rang 2 sur 9 communes comparées, du plus élevé au moins élevé (médiane des voisines : 30 983 €).
- Taux de taxe foncière : 50,06 %, rang 9 sur 9 communes comparées, du plus élevé au moins élevé (médiane des voisines : 53,88 %).
| Commune | Distance | Habitants | Loyer (€/m²/mois) | Prix médian (€/m²) | Revenu moyen | Taxe foncière | DPE F ou G | Arrêtés cat. nat. |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Balaruc-le-Vieux | — | 2 737 | 13,6 | — | 36 982 € | 50,06 % | — | 8 |
| Balaruc-les-Bains | 2,0 km | 7 139 | 13,6 | 4 067 | 31 558 € | 55,03 % | 1,0 % | 15 |
| Bouzigues | 4,0 km | 1 601 | 13,4 | — | 43 134 € | 53,01 % | 10,0 % | 9 |
| Gigean | 4,0 km | 6 639 | 13,1 | 2 577 | 30 261 € | 54,43 % | 0,0 % | 8 |
| Poussan | 4,6 km | 6 797 | 13,3 | 2 734 | 30 407 € | 52,34 % | 0,0 % | 14 |
| Frontignan | 4,6 km | 24 136 | 14,2 | 3 312 | 27 136 € | 63,84 % | 1,0 % | 17 |
| Loupian | 5,8 km | 2 169 | 12,2 | — | 28 929 € | 51,11 % | 0,0 % | 11 |
| Montbazin | 7,8 km | 2 877 | 12,4 | — | 31 715 € | 53,94 % | 0,0 % | 5 |
| Cournonsec | 8,3 km | 3 616 | 14,2 | — | 33 582 € | 53,81 % | — | 4 |
Les 8 communes les plus proches (à vol d'oiseau, depuis le centre). Valeurs les plus récentes disponibles ; « — » : donnée non publiée ou trop peu de ventes. Les loyers sont estimés par ensemble de communes : des voisines peuvent partager la même estimation. Le rang compare la commune à ces voisines, pas à l'ensemble de la France.
📚 Sources et méthode
Chaque indicateur provient d'un jeu de données ouvert, conservé dans le temps : lorsqu'une source est actualisée ou corrigée, l'ancienne valeur reste enregistrée, ce qui permet de suivre l'évolution d'une année à l'autre.
- Ministère de la Transition écologique, base GASPAR (Géorisques) — Licence Ouverte 2.0. Relevé en octobre 2026.
- Demandes de valeurs foncières © DGFiP / Etalab — Licence Ouverte 2.0. Relevé en octobre 2026.
- Carte des loyers © Ministère de la Transition écologique / ANIL — Licence Ouverte 2.0. Relevé en octobre 2026.
- INSEE, API Géo (Etalab) — Licence Ouverte 2.0. Relevé en octobre 2026.
- ASN / IRSN, potentiel radon des communes — Licence Ouverte 2.0. Relevé en octobre 2026.
- DGFiP, impôt sur le revenu par collectivité territoriale (IRCOM) — Licence Ouverte 2.0. Relevé en octobre 2026.
- Registre national d'immatriculation des copropriétés (ANAH) — Licence Ouverte 2.0. Relevé en octobre 2026.
- DGFiP, fiscalité locale des particuliers — Licence Ouverte 2.0. Relevé en octobre 2026.
- Prix de vente : ventes d'un seul bien (appartements) dans les rues où le registre recense des copropriétés ; médiane calculée à partir de 10 ventes.