🏙 Immobilier à Saint-Paul (97411)

Saint-Paul compte 108 088 habitants, soit une densité d'environ 447 habitants par km². Les appartements s'y vendent à un prix médian de 5 434 €/m² (2025) et se proposent à la location autour de 18,9 €/m² par mois, ce qui correspond à un rendement brut indicatif d'environ 4,2 %. Entre 2022 et 2025, les loyers d'annonce sont en hausse de 16,7 %. Le taux global de taxe foncière sur le bâti est de 43,28 % en 2025. Saint-Paul compte 17 arrêtés de reconnaissance de catastrophe naturelle depuis 1982, dont 12 pour inondations ou coulées de boue. Le registre national recense 291 copropriétés immatriculées (13 637 lots).

📰 Saint-Paul en bref

Département : La Réunion (974) · Région : La Réunion

Taille et profil

Saint-Paul compte 108 088 habitants, ce qui la place parmi les communes les plus peuplées de son département (la médiane est de 29 760 habitants). Avec 447 habitants au km², son profil est urbain ou périurbain.

Loyers et prix

Les loyers d'annonce y sont nettement plus élevés que dans son département : 18,9 €/m² par mois, contre 13,9 €/m² pour la médiane départementale. Entre 2022 et 2025, le loyer d'annonce a progressé de 16,7 %, plus vite que la médiane des communes de son département (11,2 %). Le prix médian des appartements vendus s'établit à 5 434 €/m² (2025), au-dessus de la médiane départementale (2 780 €/m²).

Revenus et fiscalité

Le taux global de taxe foncière (43,28 %) est inférieur de 4,0 points à la médiane des communes de son département (47,24 %).

Risques et énergie

Saint-Paul totalise 17 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982, soit nettement plus que la médiane départementale (13). Ils concernent surtout les inondations et coulées de boue (12 arrêtés). 2 plans de prévention des risques naturels sont en vigueur sur la commune.

Copropriétés

Le registre national recense 291 copropriétés (13 637 lots), soit environ 2,7 pour 1 000 habitants.

Points d'attention avant d'acheter ou de louer

• Le risque d'inondation est recensé : consulter l'état des risques du bien et, s'il existe, le plan de prévention annexé au plan local d'urbanisme.
• Avant d'acheter en copropriété : demander les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, le carnet d'entretien, le montant du fonds de travaux et l'état des impayés de charges.

Synthèse rédigée automatiquement à partir des données chiffrées de cette page, en comparant la commune à la médiane des communes de son département (ou de la France lorsque le département compte trop peu de communes renseignées).

💶 Prix et loyers : l'évolution

4 503 annonces observées. Il s'agit de loyers d'annonce, charges comprises : ils sont plus élevés que les loyers des baux en cours. La méthode d'estimation a été révisée en 2022 : seules les éditions 2022 et suivantes, comparables entre elles, sont représentées. Le rendement brut rapproche le loyer annualisé du prix médian des ventes d'appartements ; il ne tient compte ni des charges, ni de la taxe foncière, ni de la vacance.

🌊 Risques naturels

Risques recensés pour la commune :

Un arrêté reconnaît l'état de catastrophe naturelle pour un événement donné ; il ouvre droit à la garantie « catastrophes naturelles » des contrats d'assurance habitation et de l'assurance de l'immeuble. Les arrêtés « sécheresse » correspondent au retrait-gonflement des sols argileux, une cause fréquente de fissures dans les bâtiments. Un état des risques doit notamment être annexé à une vente ou à un bail lorsque le bien est dans une zone couverte par un plan de prévention, de sismicité 2 à 5, ou à potentiel radon de classe 3. Cette page présente des données communales : elle ne remplace pas l'état des risques établi à l'adresse du bien.

🧾 Taxe foncière et fiscalité locale

Le taux global additionne la part communale et la part intercommunale. La taxe due par un propriétaire est égale à ce taux appliqué à la moitié de la valeur locative cadastrale du logement, diminuée le cas échéant d'exonérations.

🏢 Les copropriétés de Saint-Paul

Budget et impayés sont déclarés par les syndics au registre ; les valeurs aberrantes sont écartées et la médiane est retenue. Ils ne sont disponibles que pour les millésimes où le registre les publie.

🧑‍💼 Les principaux syndics professionnels

📊 Saint-Paul comparée aux communes voisines

• Loyer d'annonce : 18,9 €/m²/mois, rang 1 sur 9 communes comparées, du plus élevé au moins élevé (médiane des voisines : 15,1 €/m²/mois).
• Prix médian des appartements : 5 434 €/m², rang 1 sur 6 communes comparées, du plus élevé au moins élevé (médiane des voisines : 2 921 €/m²).
• Taux de taxe foncière : 43,28 %, rang 6 sur 9 communes comparées, du plus élevé au moins élevé (médiane des voisines : 48,97 %).

Les 8 communes les plus proches (à vol d'oiseau, depuis le centre). Valeurs les plus récentes disponibles ; « — » : donnée non publiée ou trop peu de ventes. Les loyers sont estimés par ensemble de communes : des voisines peuvent partager la même estimation. Le rang compare la commune à ces voisines, pas à l'ensemble de la France.

📚 Sources et méthode

Chaque indicateur provient d'un jeu de données ouvert, conservé dans le temps : lorsqu'une source est actualisée ou corrigée, l'ancienne valeur reste enregistrée, ce qui permet de suivre l'évolution d'une année à l'autre.

• Ministère de la Transition écologique, base GASPAR (Géorisques) — Licence Ouverte 2.0. Relevé en octobre 2026.
• Demandes de valeurs foncières © DGFiP / Etalab — Licence Ouverte 2.0. Relevé en octobre 2026.
• Carte des loyers © Ministère de la Transition écologique / ANIL — Licence Ouverte 2.0. Relevé en octobre 2026.
• INSEE, API Géo (Etalab) — Licence Ouverte 2.0. Relevé en octobre 2026.
• ASN / IRSN, potentiel radon des communes — Licence Ouverte 2.0. Relevé en octobre 2026.
• Registre national d'immatriculation des copropriétés (ANAH) — Licence Ouverte 2.0. Relevé en octobre 2026.
• DGFiP, fiscalité locale des particuliers — Licence Ouverte 2.0. Relevé en octobre 2026.
• Prix de vente : ventes d'un seul bien (appartements) dans les rues où le registre recense des copropriétés ; médiane calculée à partir de 10 ventes.