Acheter un appartement au Maroc : étapes, frais et achat sur plan (VEFA)

Casablanca, Rabat, Marrakech, Tanger : un achat à sécuriser

Résidents, Marocains résidant à l'étranger et acquéreurs étrangers achètent des appartements dans tout le pays. Le parcours est bien balisé, mais l'état juridique du bien et la qualité du promoteur font toute la différence. Voici les étapes clés.

Étape 1 : vérifier le titre foncier

Au Maroc, un bien est soit immatriculé (il dispose d'un titre foncier tenu par la conservation foncière, l'ANCFCC), soit non immatriculé (régime dit « melk » ou autre acte). Le titre foncier est la référence la plus sûre : il indique le propriétaire, les hypothèques et les charges. Demandez un certificat de propriété récent et vérifiez qu'aucune hypothèque ni saisie ne grève le bien.

Étape 2 : la promesse de vente

Après accord sur le prix, un compromis ou promesse de vente fixe le prix, les délais et le montant d'un acompte. Prévoyez des conditions suspensives : obtention d'un crédit, levée d'une hypothèque, production du certificat de propriété.

Étape 3 : l'acte de vente

La vente est constatée par un acte notarié ou rédigé par un avocat habilité, puis inscrite sur le titre foncier à la conservation foncière. Tant que cette inscription n'est pas faite, la protection de l'acheteur face aux tiers reste incomplète : suivez-la de près.

Les frais à prévoir

• les droits d'enregistrement : de l'ordre de 4 % du prix pour un bien à usage d'habitation, avec des exonérations ou taux réduits dans certains cas (logement social, par exemple) ;
• les frais de conservation foncière : de l'ordre de 1 % ;
• les honoraires du notaire ou de l'avocat et les frais annexes ;
• les éventuels frais d'agence.

L'achat sur plan (VEFA)

Acheter un logement en cours de construction est encadré par la loi 44-00 sur la vente en l'état futur d'achèvement. Le principe : un contrat de réservation, puis un contrat préliminaire précisant le prix, le calendrier de paiement et la date de livraison, avec des garanties pour l'acheteur. Avant de verser quoi que ce soit :

• vérifiez que le promoteur détient le titre foncier du terrain ou une autorisation de construire ;
• vérifiez les garanties prévues (financière ou d'achèvement) ;
• assurez-vous que les paiements échelonnés suivent l'avancement réel du chantier.

Acquéreurs étrangers et Marocains résidant à l'étranger

Un étranger peut en principe acquérir un appartement au Maroc, avec des restrictions pour les terres agricoles. Pour un règlement depuis l'étranger, conservez les justificatifs de transfert de devises : ils prouvent l'origine des fonds et facilitent un rapatriement futur.

Dans une copropriété : ce qu'il faut demander

La loi 18-00 encadre les immeubles en copropriété (voir notre guide de la loi 18-00 et du syndic au Maroc). Avant d'acheter, demandez :

• le règlement de copropriété et le nom du syndic ;
• le montant des charges et l'absence d'impayés du vendeur ;
• les procès-verbaux d'assemblée : travaux votés ou litiges en cours ;
• l'état des parties communes (ascenseur, étanchéité, façade).

Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Les taux, délais et formalités évoluent : vérifiez-les auprès d'un notaire, d'un avocat ou de l'administration compétente avant toute décision.