Qu'est-ce qu'un appel de fonds ?
En immobilier, l'appel de fonds est un document envoyé au propriétaire (appartement ou maison) pour régler une somme liée à la construction ou à la jouissance de son bien. Il a valeur de facture : c'est une demande de paiement. Il intervient dans le cadre de travaux en copropriété, de la construction d'un bien, ou de la vente d'un immeuble à rénover.
Les différents types d'appel de fonds
1. Charges et travaux de copropriété
Le plus courant : il appelle le règlement des charges courantes liées à l'entretien des parties communes (ménage, espaces verts, eau et électricité des communs…). Il finance le budget prévisionnel voté en assemblée générale ; les copropriétaires doivent le régler (article 10 de la loi du 10 juillet 1965), généralement par trimestre. Il peut aussi couvrir des dépenses imprévues ou de gros travaux dépassant le budget initial : réparation de toiture, de canalisation, ravalement de façade…
2. Construction d'une maison ou d'un appartement
Adressé au propriétaire d'un bien en cours de construction, dans le cadre d'un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) ou d'une vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) — articles L. 261-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation.
3. Vente d'immeuble à rénover (VIR / Vefr)
Dans la vente en état futur de rénovation, un propriétaire s'engage à réaliser des travaux de rénovation énergétique ; en contrepartie, l'acquéreur verse des sommes au fur et à mesure de l'achèvement et devient progressivement propriétaire (articles L. 262-1 et suivants du CCH).
Qui paie l'appel de fonds ?
L'appel est adressé au propriétaire (ou futur propriétaire), selon le type d'opération :
- Copropriété : le copropriétaire paie ; l'appel est émis par le syndic, qui administre l'immeuble pour le compte du syndicat. Les fonds sont détenus en banque jusqu'au règlement des prestataires.
- Construction de maison : le propriétaire du terrain paie les appels émis par le constructeur.
- VEFA : l'acquéreur paie selon un échéancier prévu au contrat de réservation ; le premier appel est toujours réalisé par un notaire.
- VIR / Vefr : l'acquéreur paie les appels correspondant aux étapes de rénovation.
Construction d'une maison : l'échéancier légal
Le contrat de construction prévoit l'ensemble des appels de fonds, échelonnés selon l'avancement du chantier. Il fixe un prix global à l'avance, qui ne peut être augmenté que selon ses propres clauses (articles L. 231-2, R. 231-5 du Code de la construction). La loi fixe le pourcentage maximum que le constructeur peut exiger à chaque étape (article R. 231-7) — tout paiement avant la signature ou à un moment non prévu est interdit.
À la signature du contrat (5 % s'il existe une garantie de remboursement).
À l'ouverture du chantier.
À l'achèvement des fondations.
À l'achèvement des murs.
À la mise hors d'eau (toiture posée).
À l'achèvement des cloisons et à la mise hors d'air.
À l'achèvement des travaux d'équipement, chauffage, menuiserie et plomberie.
À la réception des travaux ou à la levée des réserves.
Comment faire un appel de fonds ?
En copropriété, c'est le syndic qui établit les appels, avec son service comptable : il examine les dépenses de l'immeuble, les factures et le règlement de copropriété, qui fournit la clé de répartition des charges. Les appels liés à la VEFA, la Vefr ou au CCMI sont plus simples à établir, puisqu'ils correspondent à un pourcentage du prix fixé par la loi.
Questions Fréquentes (FAQ)
Un appel de fonds est-il une facture ?
Oui, il a valeur de facture : c'est une demande de paiement adressée au propriétaire ou futur propriétaire du bien.
À quelle fréquence reçoit-on un appel de fonds en copropriété ?
Généralement par trimestre, pour financer le budget prévisionnel voté en assemblée générale (article 10 de la loi de 1965). Des appels exceptionnels peuvent s'y ajouter pour de gros travaux.
Qui émet l'appel de fonds en VEFA ?
L'acquéreur paie selon l'échéancier du contrat ; le premier appel de fonds est toujours réalisé par un notaire.
Le constructeur peut-il demander un paiement avant la signature ?
Non. En construction de maison individuelle, tout paiement avant la signature du contrat ou à un moment non prévu par celui-ci est interdit.
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Découvrir l'applicationCet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique. Il s'inspire d'un article publié par Capital (Léa Boluze). Les modalités exactes dépendent de votre contrat et des dernières évolutions législatives ; en cas de doute, rapprochez-vous de votre syndic, de votre notaire ou de votre constructeur.
