Le cadre légal
Le livre 3 « Les biens » du Code civil (loi du 4 février 2020, publiée au Moniteur belge le 17 mars 2020) est entré en vigueur le 1er septembre 2021. Il règle la copropriété forcée aux articles 3.78 à 3.100, dont les articles 3.84 et suivants pour les immeubles bâtis. Les règles de ce régime sont impératives : les statuts ne peuvent pas y déroger.
L'association des copropriétaires (ACP) a la personnalité juridique dès qu'au moins un lot a été transféré et que l'acte de base et le règlement de copropriété ont été transcrits.
Qui vote, et comment ?
Le droit de vote est proportionnel aux quotités de chaque copropriétaire, pas « une personne, une voix ». La participation à distance est possible si la convocation le prévoit.
La convocation
- Délai : la convocation est envoyée au moins 15 jours avant l'assemblée (sauf urgence). Elle indique le lieu, le jour, l'heure et l'ordre du jour.
- Mode d'envoi : par lettre recommandée, sauf accord individuel, exprès et écrit d'un copropriétaire pour un autre moyen. Les frais sont à la charge de l'ACP.
- Assemblée ordinaire : elle se tient chaque année, pendant la période de 15 jours fixée par le règlement d'ordre intérieur.
- Ordre du jour : les propositions doivent parvenir au syndic au moins 3 semaines avant le premier jour de cette période annuelle. Un copropriétaire peut proposer un point à tout moment ; si le délai est dépassé, il passe à l'assemblée suivante.
- Assemblée extraordinaire : à la demande de copropriétaires détenant au moins 1/5 des quotités, le syndic convoque dans les 30 jours. À défaut, le juge peut ordonner la convocation.
Le quorum
L'assemblée délibère valablement si l'une de ces deux conditions est remplie :
- plus de la moitié des copropriétaires sont présents ou représentés et ils détiennent au moins la moitié des quotités ;
- ou les copropriétaires présents ou représentés détiennent plus de 3/4 des quotités.
Si le quorum n'est pas atteint, une deuxième assemblée est convoquée au moins 15 jours plus tard ; elle délibère quels que soient le nombre de présents et leurs quotités.
Les procurations
Un mandataire ne peut recevoir plus de 3 procurations, sauf si ses propres voix et celles de ses mandants ne dépassent pas 10 % du total. Le syndic ne peut pas être mandataire. Une procuration vaut pour une seule assemblée, sauf procuration notariée.
Les majorités (article 3.88)
| Majorité | Décisions concernées |
|---|---|
| Absolue (par défaut) | Décisions courantes, travaux imposés par la loi, travaux de conservation, gestion provisoire |
| 2/3 des voix | Modifications des statuts touchant la jouissance, l'usage ou la gestion des parties communes ; travaux sur les parties communes (hors travaux imposés et de conservation) ; seuil de mise en concurrence ; certains travaux sur parties privatives, motivés |
| 4/5 des voix | Autres modifications des statuts (dont la répartition des charges) ; changement de destination ; reconstruction après sinistre partiel ; acquisition ou disposition de biens communs ; division ou fusion de lots ; démolition-reconstruction pour raisons d'hygiène, de sécurité ou de coût excessif ; renonciation au fonds de réserve |
| Unanimité | Modification des quotités (sauf exception) ; démolition-reconstruction sans ces motifs |
Pour la majorité absolue, les abstentions, votes blancs et votes nuls ne sont pas comptés comme votes exprimés. Si l'unanimité n'est pas atteinte à cause d'absences, une nouvelle assemblée peut être tenue après au moins 30 jours.
Procès-verbal et décisions écrites
Le procès-verbal est signé à la fin de la séance par le président, le secrétaire et tous les copropriétaires encore présents (ou leurs mandataires). Le syndic le transmet et l'inscrit au registre dans les 30 jours. Les décisions prises par écrit, hors assemblée, exigent l'unanimité.
Contester une décision
Un copropriétaire peut demander au juge d'annuler ou de modifier une décision irrégulière, illégale ou entachée de fraude qui lui cause un préjudice personnel, dans un délai de 4 mois à compter de la date de l'assemblée. En cas de blocage faute de majorité, il peut aussi demander au juge l'autorisation de faire exécuter des travaux urgents aux frais de l'ACP.
Les occupants sans droit de vote (locataires, par exemple) sont informés de la date de l'assemblée par le syndic et peuvent adresser des questions ou remarques écrites, communiquées à l'assemblée.
À lire aussi
- Le syndic de copropriété en Belgique : mandat, missions et fonds de réserve
- Le syndic en Belgique : réglementation et réformes
Sources
Questions Fréquentes (FAQ)
Quel est le délai de convocation d'une assemblée générale en Belgique ?
Au moins 15 jours avant l'assemblée, sauf urgence, par lettre recommandée en principe (article 3.87 du Code civil, livre 3).
Quel quorum faut-il pour que l'assemblée délibère ?
Plus de la moitié des copropriétaires présents ou représentés détenant au moins la moitié des quotités, ou des présents ou représentés détenant plus de 3/4 des quotités. À défaut, une deuxième assemblée délibère sans condition de quorum.
Dans quel délai peut-on contester une décision d'assemblée générale ?
Dans les 4 mois à compter de la date de l'assemblée, devant le juge, pour une décision irrégulière, illégale ou frauduleuse causant un préjudice personnel.
Préparez vos assemblées avec Syndic Digital
Convocations, procès-verbaux, suivi des charges et documents de votre copropriété dans une seule application.
Découvrir l'applicationArticle d'information rédigé à partir du texte officiel consolidé du livre 3 du Code civil belge (Justel, version néerlandaise consultée, traduction et reformulation de notre part). Ne constitue pas un conseil juridique.
