La plupart des dépenses de services (chauffage, eau, entretien de l'ascenseur et des espaces verts) sont récupérables sur le locataire en place. Mais les frais de gestion de l'immeuble (assurances, syndic…), eux, restent entièrement à la charge du bailleur — tout comme les petits travaux du logement et les interventions sur les parties communes, parfois très coûteuses lorsqu'elles touchent à la structure (toiture, façades).
Récupérable ou non ? La grande distinction
✅ Récupérable sur le locataire
- Chauffage et eau des parties communes
- Entretien de l'ascenseur
- Entretien des espaces verts
- Électricité des communs
- Une partie des frais du gardien (selon ses tâches)
🚫 Non récupérable (bailleur)
- Honoraires de syndic et assurances de l'immeuble
- Télésurveillance
- Pose et entretien des extincteurs
- Dératisation, débouchage du vide-ordures
- Réfection des massifs et haies du jardin
- Salaire en nature du gardien (logement, eau, électricité…)
Ces charges non récupérables représentent une facture de 150 à 500 € par an selon le type de résidence.
Les remises en état à la charge du bailleur
Avant d'acheter, contrôlez l'état du logement et de ses équipements (radiateurs, robinetterie, circuit électrique…). Tôt ou tard, la conservation du bâti impose des dépenses lourdes :
- Toiture : au moins 2 000 € (démoussage, étanchéité, tuiles cassées…) ;
- Ravalement de façades : 3 000 à 6 000 € ;
- Travaux d'économies d'énergie — déjà obligatoires pour les logements les plus mal isolés ;
- Imprévus et urgences : affaissement de sol, modernisation de l'ascenseur, rupture de canalisation ;
- Petites réparations des communs : Digicode, boîtes aux lettres, tapis de sol…
En moyenne annuelle, la facture d'entretien et de travaux approche 1 % du prix du logement. Un poste à intégrer dès le calcul de rentabilité.
Les assurances et frais de gestion
La gestion d'un bien a un coût, supporté intégralement par le bailleur :
- Assurance de l'immeuble : ~130 € par an pour un deux-pièces ;
- Gestion locative déléguée : 8 à 10 % des loyers ;
- Honoraires du syndic : de 120 à 300 € par an.
Tarifs des syndics : vers plus de transparence
Les tarifs des syndics ont augmenté de 3 à 4 % par an sur la dernière décennie. Le législateur a réagi : les syndics doivent désormais joindre à leur projet de contrat une fiche d'information standardisée (identique pour tous) indiquant le prix des services proposés. Tout contrevenant s'expose à une amende de 3 000 €.
C'est l'amende encourue par un syndic qui ne fournit pas la fiche d'information standardisée. Objectif : faciliter la comparaison des offres et contenir l'inflation des honoraires.
Cette obligation facilite la comparaison entre acteurs. Les offres de syndic en ligne se développent par ailleurs, avec des prix souvent ~25 % moins élevés que les syndics traditionnels et une gestion entièrement à distance.
Attention aux impayés de charges dans la résidence
Vous pourriez devoir avancer les charges des mauvais payeurs. Selon l'Agence nationale de l'habitat (Anah), près de 15 % des copropriétés affichent de gros impayés. En principe, les propriétaires sérieux n'ont pas à payer pour les autres — mais en cas de travaux urgents (fuite de toiture…), ils y sont contraints.
Questions Fréquentes (FAQ)
Les honoraires de syndic sont-ils récupérables sur le locataire ?
Non. Les frais de gestion de l'immeuble (syndic, assurances) restent entièrement à la charge du propriétaire bailleur.
Combien prévoir pour l'entretien et les travaux ?
En moyenne, environ 1 % du prix du logement par an, sans compter les gros postes ponctuels (toiture ≥ 2 000 €, ravalement 3 000–6 000 €).
Peut-on comparer les tarifs des syndics ?
Oui. Le syndic doit fournir une fiche d'information standardisée (sous peine de 3 000 € d'amende), ce qui facilite la comparaison — y compris avec les offres en ligne, souvent moins chères.
Comment savoir s'il y a des impayés avant d'acheter ?
Consultez la fiche synthétique de la copropriété, obligatoirement jointe à la promesse de vente depuis 2015.
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Découvrir SyndicProCet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique ou financier. Il s'inspire d'un article publié par Capital (Fabien Bordu). Les montants cités sont des ordres de grandeur ; votre situation dépend de votre bien, de votre bail et de votre copropriété.
