Pourquoi un impayé met toute la copropriété en difficulté
Les charges de copropriété financent l'entretien, l'énergie, les assurances et les travaux de l'immeuble. Elles sont réparties entre tous les copropriétaires selon leurs tantièmes (article 10 de la loi du 10 juillet 1965). Quand l'un d'eux ne paie pas, la trésorerie du syndicat se tend : le syndic peut devoir retarder des travaux, ou les autres copropriétaires subissent des appels de fonds supplémentaires. D'où l'intérêt d'agir tôt et dans l'ordre.
Étape 1 : la relance amiable
Le syndic est chargé de recouvrer les charges. Il commence en général par un rappel simple (courrier ou courriel) : un oubli, un changement de banque ou une erreur de virement sont fréquents. Cette étape ne coûte rien et règle une bonne part des retards.
Étape 2 : la mise en demeure
Sans réponse, le syndic envoie une lettre de mise en demeure en recommandé avec accusé de réception. Elle fixe la somme due et un délai pour payer. Elle est importante pour deux raisons : elle fait courir les intérêts de retard et elle ouvre la voie à la déchéance du terme. Les frais nécessaires de recouvrement (relances, mise en demeure) peuvent être mis à la charge du seul copropriétaire défaillant, conformément à l'article 10-1 de la loi de 1965.
Étape 3 : l'exigibilité immédiate des provisions
Les provisions du budget prévisionnel sont normalement appelées par trimestre. L'article 19-2 de la loi prévoit qu'à défaut de versement d'une provision à la date d'exigibilité, les autres provisions non encore échues deviennent immédiatement exigibles, à condition que la mise en demeure soit restée sans effet pendant 30 jours. C'est la déchéance du terme : le copropriétaire doit alors régler en une fois ce qu'il aurait dû payer sur l'année.
C'est le délai qui suit la mise en demeure avant que les provisions de l'exercice non encore échues deviennent exigibles d'un seul coup (article 19-2).
Étape 4 : l'action en justice
Si la dette persiste, le syndic saisit la justice au nom du syndicat. Pour une somme certaine et chiffrée, la voie la plus courante est l'injonction de payer : une procédure écrite, rapide et peu coûteuse, qui aboutit à un titre permettant de faire pratiquer une saisie par un commissaire de justice (anciennement huissier). Le copropriétaire peut s'y opposer et le dossier est alors examiné à l'audience.
Le syndic peut agir au nom du syndicat. Pour certaines actions, il doit y être autorisé par l'assemblée générale : les recouvrements de charges font partie des cas où il peut agir sans autorisation préalable (article 55 du décret du 17 mars 1967). C'est une des raisons pour lesquelles un syndic réactif fait gagner du temps.
Les garanties du syndicat sur le lot
La loi protège le syndicat par un privilège immobilier spécial sur le lot du copropriétaire défaillant. Il porte sur les charges de l'année courante et des quatre dernières années échues (article 2374 du Code civil). En cas de vente forcée du lot, le syndicat est payé avant la plupart des autres créanciers pour ces sommes. Une hypothèque légale peut aussi être prise sur le lot pour les créances plus anciennes.
Et si le copropriétaire vend son lot ?
Lors d'une vente, le notaire demande au syndic un état daté qui chiffre les sommes dues par le vendeur. Le syndic peut aussi former opposition sur le prix de vente pour être payé sur le produit de la cession. L'acquéreur, lui, ne reprend pas les dettes anciennes du vendeur, mais il doit payer les provisions exigibles à compter de la vente. C'est pourquoi l'état daté doit être lu avec soin avant de signer.
Combien de temps le syndicat a-t-il pour agir ?
Les actions en paiement des charges se prescrivent en principe par cinq ans. Au-delà, la dette ne peut plus être réclamée en justice. Un syndic qui laisse traîner un dossier risque donc de perdre tout ou partie de la somme.
Que faire si vous êtes le copropriétaire en difficulté ?
- Contactez le syndic tout de suite : un échéancier peut être accepté, ce qui évite les frais de procédure.
- Vérifiez l'appel de fonds : tantièmes, travaux votés, régularisation. Une erreur est possible, et une contestation doit être motivée.
- Demandez un délai au juge si vous êtes poursuivi : il peut accorder des délais de paiement.
Questions Fréquentes (FAQ)
Que risque un copropriétaire qui ne paie pas ses charges ?
Des intérêts de retard, les frais de recouvrement, l'exigibilité immédiate des provisions de l'année (article 19-2), une injonction de payer, puis une saisie. Le syndicat bénéficie en outre d'un privilège sur son lot.
Le syndic peut-il agir sans l'accord de l'assemblée générale ?
Pour le recouvrement des charges, oui : c'est l'un des cas où le syndic peut engager l'action sans autorisation préalable de l'assemblée.
Quel est le délai pour réclamer des charges impayées ?
En principe cinq ans. Passé ce délai, l'action en paiement est prescrite.
Un locataire peut-il être poursuivi pour les charges du propriétaire ?
Non. Le syndicat n'a de lien juridique qu'avec le copropriétaire. Le locataire verse des provisions au propriétaire, qui seul est redevable envers la copropriété.
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Découvrir l'applicationCet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique. Les textes évoluent : vérifiez-les sur Légifrance et rapprochez-vous de votre syndic, d'un notaire ou d'un avocat pour votre situation.
