Loi Carrez : principe et calcul de la surface privative

    Résumé : La loi Carrez impose, lors de la vente d'un lot de copropriété, de mentionner la superficie privative du bien dans l'acte de vente. Attention : la surface « Carrez » ne correspond ni à la surface habitable (loi Boutin) ni à la surface au sol — son calcul obéit à des règles précises.
  

Qu'est-ce que la loi Carrez ?

SHON, SHOB, surface cadastrale, surface fiscale, surface privative… Cette profusion de métrages avait permis à certains vendeurs de « gonfler » la surface annoncée d'un logement, générant des contentieux massifs. La loi Carrez du 18 décembre 1996 est venue mettre de l'ordre en obligeant le vendeur à garantir la superficie du bien vendu.

Codifiée à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 sur le statut de la copropriété, elle prévoit que tous les avant-contrats (promesse unilatérale de vente, compromis) ainsi que l'acte de vente notarié mentionnent la superficie de la partie privative du lot — ou de la fraction de lot lorsqu'une partie seulement du logement est vendue.

Quels biens sont concernés ?

La loi Carrez s'applique aux lots de copropriété : appartements, mais aussi locaux professionnels, commerciaux ou d'activité dès lors qu'ils se situent dans une copropriété.

En revanche, elle ne concerne pas :

les logements vendus sur plan (VEFA) — le promoteur est déjà tenu d'indiquer la surface au titre d'une autre législation ;
les maisons individuelles, sauf si la maison fait partie d'une copropriété ;
les caves, garages et emplacements de stationnement.

Qu'est-ce que la surface « loi Carrez » ?

La surface loi Carrez correspond à la somme des surfaces de plancher des locaux clos et couverts, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, et embrasures de portes et de fenêtres. Seules comptent les parties privatives dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 mètre.

1,80 m

C'est la hauteur sous plafond minimale pour qu'une surface soit comptabilisée. En dessous (sous-pentes, mezzanines basses…), la surface est exclue, même close et couverte. Il n'existe en revanche aucune surface minimale imposée par la loi.

✅ Pris en compte

Pièces principales
Couloirs
Placards
Combles aménagés
Vérandas closes et couvertes

🚫 Exclus du calcul

Caves, garages, parkings
Terrasses, balcons, loggias
Jardins
Lots ou fractions de moins de 8 m²
Toute surface de moins de 1,80 m de hauteur

Qui peut prendre les mesures ?

La loi Carrez n'impose pas de faire appel à un professionnel : le propriétaire peut mesurer lui-même le logement qu'il destine à la vente. Toutefois, le recours à un professionnel qualifié (géomètre-expert, diagnostiqueur immobilier, architecte…) apporte une sécurité. C'est un coût ponctuel — sauf en cas de travaux modifiant la surface (pose d'un escalier, de cloisons…), qui imposent un nouveau métrage.

La tolérance de 5 % et les recours

La loi prévoit une tolérance de 5 % (un vingtième) sur le mesurage :

Surface réelle inférieure de plus de 5 % à celle annoncée : l'acquéreur peut demander une diminution du prix proportionnelle à l'écart, dans un délai d'un an à compter de la signature de l'acte authentique.
Écart inférieur à 5 % : aucune action n'est possible, même si la différence représente plusieurs milliers d'euros — le risque économique pèse alors sur l'acheteur.
Surface réelle supérieure à celle annoncée : le vendeur ne peut réclamer aucun complément de prix.

    Absence de mention : si la superficie ne figure pas dans le compromis ou la promesse, l'avant-contrat encourt la nullité. Ce risque disparaît si l'acte authentique mentionne la surface. En cas d'absence dans l'acte définitif, l'action en nullité doit être engagée dans un délai d'un mois.
  

Loi Carrez ou loi Boutin : quelle différence ?

On confond souvent les deux, car elles mesurent toutes deux des surfaces — mais elles ne s'appliquent pas aux mêmes situations :

Loi Carrez → la vente d'un lot en copropriété. Elle mentionne la superficie privative (clos, couvert, ≥ 1,80 m, hors murs et cloisons) pour protéger l'acheteur.
Loi Boutin → le bail d'habitation. Elle définit la surface habitable (excluant notamment murs, combles non aménagés et sous-sols) pour protéger le locataire. Elle ne concerne ni la vente ni le local commercial.

Questions Fréquentes (FAQ)

La loi Carrez s'applique-t-elle à une maison individuelle ?
Non, sauf si la maison fait partie d'une copropriété. Elle ne concerne pas non plus les ventes sur plan (VEFA) ni les caves, garages et stationnements.

Faut-il obligatoirement un professionnel pour le métrage ?
Non, le propriétaire peut mesurer lui-même. Mais faire appel à un géomètre-expert ou un diagnostiqueur sécurise le calcul et limite le risque de contentieux.

Que se passe-t-il si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % ?
L'acquéreur peut demander une diminution du prix proportionnelle à l'écart, dans l'année suivant la signature de l'acte authentique. En dessous de 5 % d'écart, aucune action n'est possible.

Quelle est la différence entre la loi Carrez et la loi Boutin ?
La loi Carrez vise la vente d'un lot de copropriété (superficie privative) ; la loi Boutin vise la location d'habitation (surface habitable).

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Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique. Il s'inspire d'un article publié par Capital (Léa Boluze). Les règles applicables dépendent de votre situation et des dernières évolutions législatives ; pour une vente, rapprochez-vous de votre notaire ou d'un diagnostiqueur certifié.