Pourquoi plusieurs majorités ?
La loi du 10 juillet 1965 graduait volontairement les règles de vote : plus une décision est lourde de conséquences (vente de parties communes, modification des charges, changement d'usage), plus la majorité exigée est forte. Pour la plupart des votes courants, c'est la majorité simple qui suffit. Mais les décisions importantes demandent davantage.
Une règle commune : chaque copropriétaire vote avec ses tantièmes (ses « voix »). Celui qui possède 150 tantièmes sur 1 000 pèse 15 % dans le vote.
La majorité simple : article 24
La décision est adoptée si elle recueille plus de voix « pour » que de voix « contre » parmi les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Les absents non représentés ne comptent pas. Elle s'applique notamment à :
- l'approbation des comptes et le vote du budget prévisionnel ;
- les travaux d'entretien et de conservation de l'immeuble ;
- les travaux rendus obligatoires par la loi ou un règlement ;
- la désignation des membres du conseil syndical (selon les cas, avec l'article 25).
La majorité absolue : article 25
Ici, il faut réunir la majorité de tous les voix du syndicat, y compris celles des copropriétaires absents. C'est plus exigeant : en pratique, si peu de copropriétaires sont présents, la décision peut être impossible. Elle concerne notamment :
- la désignation ou la révocation du syndic ;
- la désignation du conseil syndical ;
- les travaux d'amélioration (hors cas particuliers) ;
- l'autorisation donnée à un copropriétaire d'effectuer des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble.
La double majorité : article 26
Il faut à la fois la majorité en nombre des copropriétaires (la moitié plus un) et au moins les deux tiers des voix du syndicat. C'est le niveau requis pour des décisions qui touchent le patrimoine commun, comme :
- la modification du règlement de copropriété sur la jouissance, l'usage ou l'administration des parties communes ;
- certains actes de disposition sur les parties communes ;
- les travaux de surélévation ou de transformation importante (selon les cas).
Une passerelle existe aussi pour l'article 26 (article 26-1) : un second vote immédiat peut être possible à une majorité moins forte quand le projet a recueilli un soutien suffisant. Les seuils précis sont à vérifier dans le texte, car ils ont changé avec la réforme de 2019.
L'unanimité
Certaines décisions exigent l'accord de tous les copropriétaires : en général, celles qui portent atteinte à la propriété privée ou changent la destination de l'immeuble. Dans ce cas, un seul refus bloque le projet.
Tableau récapitulatif
🗳 Majorités les plus courantes
- Art. 24 : majorité des voix des présents et représentés
- Art. 25 : majorité des voix de tous les copropriétaires
- Art. 26 : majorité en nombre + 2/3 des voix
- Unanimité : accord de tous
↩ Passerelles
- 25-1 : un tiers des voix suffit pour revoter à l'article 24
- 26-1 : second vote possible sous conditions
- Le revote se fait dans la même assemblée
Mandats, vote par correspondance : qui peut voter à votre place ?
Un copropriétaire absent peut donner pouvoir à un mandataire, qui ne peut en principe pas recevoir plus de trois délégations de vote (sauf si le total des voix qu'il détient et de celles de ses mandants reste très faible, 5 % des voix du syndicat). Le syndic, son conjoint et ses préposés ne peuvent pas recevoir de mandat. Depuis la réforme récente, le vote par correspondance est possible, au moyen d'un formulaire joint à la convocation.
Contester une décision
Un copropriétaire opposant ou défaillant peut contester une décision d'assemblée devant le tribunal dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal. Une erreur de majorité est un motif classique de contestation. Le syndic doit donc vérifier la majorité exacte avant de proclamer le résultat.
Questions Fréquentes (FAQ)
Quelle est la différence entre l'article 24 et l'article 25 ?
À l'article 24, seules comptent les voix des copropriétaires présents ou représentés. À l'article 25, il faut la majorité de toutes les voix du syndicat, y compris celles des absents.
Que se passe-t-il si la majorité de l'article 25 n'est pas atteinte ?
Si le projet a recueilli au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, un second vote à la majorité de l'article 24 peut être organisé immédiatement (article 25-1). Sinon, il faut une nouvelle assemblée.
Combien de pouvoirs un copropriétaire peut-il recevoir ?
En principe trois, sauf si le total des voix du mandataire et de ses mandants ne dépasse pas 5 % des voix du syndicat.
Peut-on contester une décision d'assemblée ?
Oui, dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal, devant le tribunal judiciaire.
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Découvrir l'applicationCet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique. Les textes évoluent : vérifiez-les sur Légifrance et rapprochez-vous de votre syndic, d'un notaire ou d'un avocat pour votre situation.
