Qu'est-ce qu'une partie commune ?
La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 définit les parties communes comme les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux. Pour être commun, le mur, le local ou l'élément concerné doit donc être utile à tous les membres du syndicat des copropriétaires. On pense notamment :
- à la cage d'escalier ;
- au hall de l'immeuble ;
- aux couloirs de circulation ;
- aux ascenseurs…
C'est le règlement de copropriété — rédigé à la création de l'immeuble — qui établit la liste détaillée des parties communes et des parties privatives auxquelles tous les occupants doivent se soumettre.
La liste de l'article 3 de la loi de 1965
L'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 s'applique « dans le silence ou la contradiction des titres » : il complète ou supplée le règlement de copropriété lorsque celui-ci est muet. Il considère notamment comme parties communes :
🏢 Parties communes (art. 3)
- Le sol, les cours, parcs et jardins, voies d'accès
- Le gros œuvre
- Les éléments d'équipement commun (y compris canalisations traversant des locaux privatifs)
- Coffres, gaines et têtes de cheminées
- Les locaux des services communs
- Passages et corridors
🔑 Parties privatives
- L'intérieur du logement (pièces, cloisons intérieures)
- Les revêtements de sol et murs intérieurs
- Les portes et fenêtres du lot
- Les équipements à usage exclusif d'un copropriétaire
Comment savoir si une partie est commune ou privative ?
Le réflexe est de consulter d'abord le règlement de copropriété, qui fixe la répartition pour l'immeuble concerné. À défaut de précision, on se réfère à la notion d'utilité et d'usage collectif ainsi qu'à la liste de l'article 3. En cas de doute persistant, le syndic, un notaire ou un avocat peuvent aider à interpréter les zones obscures.
Le cas des balcons et terrasses
Le règlement de copropriété précise si les balcons et terrasses relèvent des parties communes ou privatives. Dans la majorité des cas, ce sont des parties communes à usage privatif : leur usage est réservé au copropriétaire qui en a la jouissance exclusive.
Le propriétaire est libre de les personnaliser, mais les aménagements doivent respecter le règlement, qui peut imposer des restrictions sur la couleur des peintures, le choix des matériaux ou l'installation d'éléments fixes, afin de préserver l'harmonie esthétique de l'immeuble.
Qui a le droit de jouissance sur les parties communes ?
Tous les copropriétaires partagent un droit de jouissance sur les parties communes : chacun doit pouvoir emprunter le hall, les escaliers, etc., sans occasionner de troubles de voisinage ni de nuisances. Quelques règles simples s'imposent :
- Respect de la destination de l'immeuble : un hall n'est pas un lieu de stockage pour vélos et poussettes, un jardin commun n'est pas un potager individuel.
- Respect du local poubelle : les sacs ne se laissent pas sur le palier, mais dans le local prévu, dans le respect du tri.
- Pas de privatisation : nul ne peut s'approprier une partie commune pour un usage exclusif, sauf autorisation expresse de l'assemblée générale.
Par exception, la jouissance d'une partie commune peut être réservée à un seul copropriétaire : on parle de droit de jouissance privatif. Il concerne généralement des éléments attenants au lot (balcon, véranda, jardin) et s'acquiert soit par le règlement de copropriété, soit par une décision d'assemblée générale.
Qui prend en charge l'entretien et les dépenses ?
C'est le syndicat des copropriétaires qui assume l'entretien et les dépenses des parties communes. Chaque année, l'assemblée générale vote un budget prévisionnel couvrant les dépenses courantes (électricité, eau…) et les travaux nécessaires. Chaque copropriétaire est redevable d'une quote-part de charges, calculée selon ses tantièmes.
Que faire en cas d'usage abusif ?
En cas d'usage abusif des parties communes (squat, accaparement, dégradations…), il faut saisir le syndic, chargé de faire respecter le règlement de copropriété. Il adresse une lettre de mise en demeure au copropriétaire concerné, qui dispose de trente jours pour régulariser. Sans réponse, le syndic peut faire appel à un médiateur ou aux forces de l'ordre.
C'est le délai laissé par la mise en demeure du syndic pour régulariser une situation d'usage abusif avant l'escalade (médiation, forces de l'ordre, voire action judiciaire).
Questions Fréquentes (FAQ)
Le balcon est-il une partie commune ou privative ?
Le plus souvent, c'est une partie commune à usage privatif : le copropriétaire en a la jouissance exclusive, mais doit respecter le règlement pour les aménagements. À vérifier au cas par cas dans le règlement.
Qui paie l'entretien des parties communes ?
Le syndicat des copropriétaires, via le budget voté en AG. Chaque copropriétaire contribue selon ses tantièmes (quote-part de charges).
Peut-on s'approprier une partie commune ?
Non. La privatisation d'une partie commune n'est possible qu'avec l'autorisation expresse de l'assemblée générale (droit de jouissance privatif).
Que faire face à un usage abusif d'un voisin ?
Saisir le syndic, qui envoie une mise en demeure (30 jours pour régulariser). À défaut, recours au médiateur ou aux forces de l'ordre.
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Découvrir l'applicationCet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique. Il s'inspire d'un article publié par Capital (Léa Boluze). La répartition exacte des parties communes et privatives dépend de votre règlement de copropriété ; en cas de doute ou de litige, rapprochez-vous de votre syndic ou d'un professionnel du droit.
