Règlement de copropriété : contenu et modification

Qu'est-ce que le règlement de copropriété ?

C'est un document écrit et obligatoire, publié au service de la publicité foncière, qui s'impose à tous — copropriétaires comme locataires. Il fixe les règles juridiques, organisationnelles et pratiques de la vie de l'immeuble et définit notamment :

• la destination de l'immeuble (habitation, mixte, résidence étudiante, de tourisme…), qui conditionne les usages possibles ;
• les conditions d'usage des parties privatives (ex. interdiction d'une activité commerciale dans un lot d'habitation) ;
• les règles de jouissance des parties communes (jardin, stationnement, bruit, animaux, antennes, panneaux solaires…) ;
• les modalités de répartition des charges (ascenseur, chauffage, gardiennage, entretien, travaux…).

L'État Descriptif de Division (EDD)

Le règlement inclut presque toujours un État Descriptif de Division, document technique à valeur juridique et cadastrale. Il attribue un numéro unique à chaque lot, décrit sa consistance (surface, étage, annexes) et fixe les tantièmes (ou millièmes) qui servent à répartir droits de vote et charges. Depuis 2020, ses informations alimentent le registre national des copropriétés (RNCP) géré par l'ANAH.

Qui rédige le règlement de copropriété ?

Document contractuel, il est le plus souvent rédigé par un notaire, qui garantit la sécurité juridique, la conformité à la loi et l'opposabilité après publication, et coordonne l'EDD. D'autres professionnels peuvent intervenir :

• Avocats en droit immobilier — mises en copropriété complexes ou mise en conformité d'un règlement ancien ;
• Architectes — description technique des lots et équipements communs lors d'une transformation ;
• Géomètres-experts — établissement de l'EDD, délimitation des surfaces et calcul des tantièmes.

Quelle est sa valeur juridique ?

Le règlement est un acte contractuel opposable à tous après publication au service de la publicité foncière : c'est la « loi interne » de la copropriété. Ses clauses doivent être conformes aux règles impératives de la loi de 1965 et du décret de 1967, et respecter l'ordre public. Toute clause contraire à la loi, abusive ou discriminatoire est réputée non écrite — donc inapplicable. Depuis la loi ELAN (2018) et les ordonnances de 2019, les règlements anciens sont peu à peu « épurés » de leurs clauses illégales.

Le règlement ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de ce qui est justifié par la destination de l'immeuble, ses caractères ou sa situation : il organise la liberté de jouissance, il ne la supprime pas.

Sanctions en cas de non-respect

• Le syndic peut exiger le respect du règlement par mise en demeure ;
• il peut saisir le tribunal judiciaire pour faire cesser l'infraction, imposer la remise en état ou obtenir des dommages et intérêts ;
• en cas de résistance, l'huissier fait appliquer la décision (ex. expulsion d'un local utilisé illicitement).

Depuis la réforme de la procédure civile de 2020, certains litiges de copropriété passent par une médiation obligatoire avant tout procès.

Que doit contenir le règlement ?

Destination de l'immeuble et des lots

Le règlement fixe la destination générale (exclusivement d'habitation, mixte, résidence services/étudiante/tourisme…) et celle de chaque lot (appartement, local pro, commerce, cave, parking), ce qui conditionne les usages possibles.

Parties communes et privatives

Il énumère parties communes et privatives et distingue, le cas échéant, les parties communes générales (hall, escaliers, toiture, ascenseur, chaufferie), les parties communes spéciales (réservées à certains lots), et les parties communes à jouissance privative (terrasse, stationnement). Cette distinction détermine qui entretient et finance chaque partie.

Charges de copropriété

Il fixe les quotes-parts de chaque lot (votes en AG + répartition des charges). La loi SRU impose d'indiquer la méthode de calcul. Les règlements doivent distinguer les charges générales (réparties selon l'utilité objective) des charges spéciales (selon les services dont chaque lot bénéficie).

Règles de vie commune et activités

Horaires de travaux bruyants, usage des balcons (barbecue, linge, plantes), stationnement… Le règlement peut aussi restreindre certaines activités commerciales, mais uniquement si la destination de l'immeuble le justifie (il peut interdire un restaurant générant des nuisances, mais pas, de façon générale, un commerce de proximité — sauf immeuble exclusivement d'habitation).

Où trouver le règlement de copropriété ?

• À l'achat : le notaire remet obligatoirement à l'acquéreur une copie intégrale du règlement et de l'EDD — pièce obligatoire de l'avant-contrat depuis la loi ALUR (2014), renforcée par la loi ELAN (2018).
• Auprès du syndic : il détient l'exemplaire officiel ; depuis 2015, chaque copropriété dispose d'un extranet obligatoire (art. 18 de la loi de 1965) où le règlement est accessible en ligne.
• Au service de la publicité foncière : toute personne peut en demander copie (environ 30 à 50 €).
• Au RNCP (ANAH) : registre où toutes les copropriétés sont immatriculées — il ne contient pas toujours le règlement complet.

Quand faut-il modifier le règlement ?

• Mise en conformité : suppression de clauses illicites ou abusives (interdiction générale d'animaux, clauses discriminatoires) ou contraires aux lois récentes (ALUR, ELAN, Le Meur…) ;
• Évolution de l'immeuble : changement de destination, division ou réunion de lots ;
• Mise à jour des charges : lorsque la répartition ne correspond plus à l'utilité objective des services (art. 10 de la loi de 1965).

Comment le modifier ? Les règles de majorité

Seule l'assemblée générale peut modifier le règlement — jamais un copropriétaire seul. La majorité requise dépend de l'enjeu :

La modification n'est opposable aux acquéreurs, locataires et héritiers qu'à compter de sa publication au service de la publicité foncière.

Combien coûte un règlement de copropriété ?

Les honoraires du notaire sont libres (seuls les frais de publicité foncière sont réglementés). Le coût varie selon le nombre de lots et la complexité :

Comment contester le règlement ?

La présence du règlement ne peut pas être contestée (elle découle de la loi), mais certaines de ses clauses oui :

• Clauses contestables : celles qui limitent de façon disproportionnée les droits des copropriétaires, introduisent une discrimination ou contreviennent à l'ordre public — réputées non écrites.
• Qui peut agir : tout copropriétaire lésé, le syndicat des copropriétaires (via le syndic), et dans certains cas un locataire.
• Délais : une clause illicite/réputée non écrite peut être contestée sans limite de temps ; pour les autres contestations, l'action en nullité se prescrit par cinq ans à compter de la publication.
• Procédure : démarche amiable d'abord (alerter le syndic, inscrire la question à l'ordre du jour), puis saisine du tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble.

Le juge peut déclarer une clause réputée non écrite ou annuler une modification adoptée irrégulièrement ; le reste du règlement demeure applicable et le syndic doit le mettre à jour.

Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique. Il s'inspire d'un article publié par Capital (Léa Boluze). Les règles applicables dépendent de votre situation et des dernières évolutions législatives ; pour toute modification ou contestation, rapprochez-vous de votre syndic, d'un notaire ou d'un avocat.