Rechtsgrundlage und Reform
Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt das Wohnungseigentum in Deutschland. Die Reform ist am 1. Dezember 2020 in Kraft getreten; die Fassung auf gesetze-im-internet.de weist als letzte Änderung ein Gesetz vom 10. Oktober 2024 aus. Seit der Reform ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) rechtsfähig: Sie kann Rechte erwerben, Pflichten eingehen sowie klagen und verklagt werden (§ 9a). Ihre Organe sind die Eigentümerversammlung, der Verwalter und, wenn beschlossen, der Verwaltungsbeirat (§ 29).
Wer beruft die Versammlung ein, und wie?
- Mindestens einmal im Jahr beruft der Verwalter die Versammlung ein (§ 24 Abs. 1).
- Sie muss einberufen werden, wenn die Gemeinschaftsordnung es vorsieht oder wenn mindestens ein Viertel der Wohnungseigentümer es in Textform unter Angabe von Gegenstand und Gründen verlangt (§ 24 Abs. 2).
- Fehlt ein Verwalter oder verweigert er die Einberufung pflichtwidrig, kann der Vorsitzende des Beirats, sein Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer einberufen (§ 24 Abs. 3).
- Die Einberufung erfolgt in Textform. Die Frist soll mindestens drei Wochen betragen, außer in besonders dringenden Fällen (§ 24 Abs. 4). Es ist also eine Soll-Vorschrift, keine absolute Frist.
- Damit ein Beschluss gültig ist, muss sein Gegenstand in der Einberufung bezeichnet sein (§ 23 Abs. 2).
Stimmrecht und Vollmachten
Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme; bei gemeinschaftlichem Eigentum an einer Einheit wird einheitlich abgestimmt (§ 25 Abs. 2). Vollmachten müssen in Textform erteilt werden (§ 25 Abs. 3). Ein Eigentümer ist nicht stimmberechtigt bei einem Rechtsgeschäft mit ihm, bei einem Rechtsstreit gegen ihn oder wenn ihm das Wohnungseigentum rechtskräftig nach § 17 entzogen wurde (§ 25 Abs. 4). Die Gemeinschaftsordnung kann in Teilen anderes bestimmen (§ 10 Abs. 1).
Keine Mindestbeteiligung
In den §§ 23 bis 25 findet sich keine Beschlussfähigkeit im Sinne einer Mindestanwesenheit: Beschlossen wird mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1). Etwas anderes kann sich aus der Gemeinschaftsordnung ergeben, die wir hier nicht geprüft haben.
Welche Mehrheit für welchen Beschluss?
| Mehrheit | Wann |
|---|---|
| Einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen | Grundsatz für Beschlüsse (§ 25 Abs. 1) |
| Dreiviertel der abgegebenen Stimmen | Rein virtuelle Versammlung, höchstens drei Jahre (§ 23 Abs. 1a) |
| Zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und die Hälfte aller Miteigentumsanteile | Bestimmte Modernisierungen mit nicht unverhältnismäßigen oder sich amortisierenden Kosten (§ 21 Abs. 2 Nr. 1) |
| Allstimmigkeit in Textform | Beschluss ohne Versammlung (Umlaufverfahren, § 23 Abs. 3) |
| Zustimmung aller Beeinträchtigten | Bauliche Veränderungen, die über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigen (§ 20 Abs. 3) |
Virtuelle Versammlung
Die Eigentümer können beschließen, dass einzelne von ihnen ohne Anwesenheit am Versammlungsort teilnehmen und ihre Rechte elektronisch ausüben (§ 23 Abs. 1). Mit Dreiviertelmehrheit der abgegebenen Stimmen kann sogar eine rein virtuelle Versammlung ohne physischen Ort beschlossen werden, für höchstens drei Jahre (§ 23 Abs. 1a). Übergangsweise gilt bis Ende 2028 die Pflicht zu mindestens einer Präsenzversammlung pro Jahr, sofern nicht alle darauf verzichten (§ 48 Abs. 6); ein Verstoß macht Beschlüsse nicht nichtig oder anfechtbar.
Vorsitz, Protokoll und Beschluss-Sammlung
Den Vorsitz führt der Verwalter, sofern nichts anderes beschlossen ist (§ 24 Abs. 5). Das Protokoll wird unverzüglich erstellt und vom Vorsitzenden, einem Wohnungseigentümer und, falls vorhanden, dem Beiratsvorsitzenden unterschrieben (§ 24 Abs. 6). Der Verwalter führt eine Beschluss-Sammlung, die jeder Eigentümer einsehen kann.
Beschlüsse anfechten
- Ein Beschluss bleibt wirksam bis zu einem rechtskräftigen Urteil, das ihn aufhebt; gegen zwingendes Recht verstoßende Beschlüsse sind nichtig (§ 23 Abs. 4).
- Die Anfechtungsklage richtet sich gegen die Gemeinschaft (§ 44). Sie muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten begründet werden (§ 45).
- Das Gericht kann einen Beschluss aufheben, seine Nichtigkeit feststellen oder einen notwendigen, aber nicht gefassten Beschluss selbst ersetzen (§ 44 Abs. 1).
Und die Vermietung an Feriengäste?
Das WEG erwähnt Kurzzeitvermietung oder Ferienvermietung nicht ausdrücklich. Ein Eigentümer darf sein Sondereigentum grundsätzlich nutzen und vermieten, soweit das Gesetz nicht entgegensteht (§ 13 Abs. 1). Ob und wie eine Einschränkung möglich ist, hängt von der Gemeinschaftsordnung und der Rechtsprechung ab; dazu haben wir keine Quelle geprüft. Prüfen Sie vor dem Kauf einer Wohnung zur Ferienvermietung die Teilungserklärung und die bisherigen Beschlüsse.
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Quellen
Häufige Fragen
Wie lange vor der Versammlung muss eingeladen werden?
Die Frist soll mindestens drei Wochen betragen, außer in besonders dringenden Fällen; die Einberufung erfolgt in Textform (§ 24 Abs. 4 WEG).
Gibt es eine Mindestbeteiligung für Beschlüsse?
Die §§ 23 bis 25 WEG sehen keine Beschlussfähigkeit im Sinne einer Mindestanwesenheit vor. Beschlossen wird mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen.
Wie lange kann man einen Beschluss anfechten?
Die Klage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten begründet werden (§ 45 WEG).
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App entdeckenInformationsartikel auf Grundlage des Gesetzestextes des WEG (gesetze-im-internet.de), in eigener Zusammenfassung. Keine Rechtsberatung.