Bestellung und Amtszeit
Bestellung und Abberufung des Verwalters erfolgen durch Beschluss der Eigentümer (§ 26 Abs. 1 WEG). Die Bestellung darf höchstens fünf Jahre dauern; bei der ersten Bestellung nach Begründung der Gemeinschaft sind es höchstens drei Jahre. Eine Wiederbestellung ist durch erneuten Beschluss möglich, frühestens ein Jahr vor Ablauf der Amtszeit (§ 26 Abs. 2).
Abberufung jederzeit
Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden. Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3). Diese Regeln lassen sich nicht durch Vereinbarung ändern (§ 26 Abs. 5).
Aufgaben und Befugnisse
- Der Verwalter ist berechtigt und verpflichtet, Maßnahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung von untergeordneter Bedeutung zu treffen, die keine erheblichen Verpflichtungen auslösen, oder die zur Fristwahrung oder Schadensabwendung nötig sind (§ 27 Abs. 1). Die Eigentümer können seine Befugnisse durch Beschluss erweitern oder beschränken (§ 27 Abs. 2).
- Er vertritt die Gemeinschaft gerichtlich und außergerichtlich; für den Erwerb von Grundstücken oder Darlehen ist ein Beschluss nötig (§ 9b).
- Er lädt zur Versammlung ein, führt den Vorsitz und führt die Beschluss-Sammlung (§ 24).
- Jeder Eigentümer kann eine ordnungsmäßige Verwaltung verlangen, die dem Interesse der Gesamtheit entspricht, und Einsicht in die Verwaltungsunterlagen nehmen (§ 18).
Der zertifizierte Verwalter
Die Bezeichnung „zertifizierter Verwalter“ darf nur führen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer (IHK) eine Prüfung über die erforderlichen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse bestanden hat (§ 26a). Seit dem 1. Dezember 2023 gehört die Bestellung eines zertifizierten Verwalters zur ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 6, § 48 Abs. 4). Das gilt nicht, wenn alle drei Voraussetzungen vorliegen: weniger als neun Sondereigentumseinheiten, ein Wohnungseigentümer als Verwalter bestellt und weniger als ein Drittel der Eigentümer verlangt einen zertifizierten Verwalter.
Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht
| Dokument | Inhalt |
|---|---|
| Wirtschaftsplan | Vom Verwalter für jedes Kalenderjahr erstellt; enthält die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben (§ 28 Abs. 1) |
| Jahresabrechnung | Nach Jahresende vom Verwalter erstellt; Grundlage für Beschlüsse über Nachschüsse oder die Anpassung der Vorschüsse (§ 28 Abs. 2) |
| Vermögensbericht | Jährlich; zeigt den Stand der Rücklagen und die wichtigsten Vermögensgegenstände der Gemeinschaft (§ 28 Abs. 4) |
Die Erhaltungsrücklage
Die Bildung einer angemessenen Erhaltungsrücklage gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 4). Der Gesetzestext nennt weder einen Mindestbetrag noch einen Prozentsatz; die Höhe ist daher von der Gemeinschaft zu beschließen. Wer eine Zahl nennt, braucht eine eigene Quelle. Der Vermögensbericht des Verwalters (§ 28 Abs. 4) gibt jedem Eigentümer Auskunft über den Stand der Rücklagen.
Der Verwaltungsbeirat
Ein Verwaltungsbeirat ist freiwillig: Eigentümer können durch Beschluss in den Beirat gewählt werden (§ 29 Abs. 1). Er unterstützt und überwacht den Verwalter; Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung sollen vor der Beschlussfassung vom Beirat geprüft und mit einer Stellungnahme versehen werden (§ 29 Abs. 2). Ehrenamtliche Beiratsmitglieder haften nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit (§ 29 Abs. 3).
Haftung der Eigentümer
Für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft haftet jeder Eigentümer anteilig nach seinem Miteigentumsanteil, soweit sie während seiner Zugehörigkeit entstanden oder fällig geworden sind (§ 9a Abs. 4). Über das Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft findet kein Insolvenzverfahren statt (§ 9a Abs. 5).
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Quellen
Häufige Fragen
Wie lange darf ein Verwalter höchstens bestellt werden?
Höchstens fünf Jahre; bei der ersten Bestellung nach Begründung der Gemeinschaft höchstens drei Jahre (§ 26 Abs. 2 WEG).
Kann man den Verwalter jederzeit abberufen?
Ja. Der Vertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3 WEG).
Wie hoch muss die Erhaltungsrücklage sein?
Das Gesetz verlangt eine angemessene Rücklage, nennt aber keinen festen Betrag oder Prozentsatz (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG).
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