شراء شقة في المغرب: المراحل والمصاريف والشراء على التصاميم (البيع في طور الإنجاز)

الدار البيضاء، الرباط، مراكش، طنجة: شراء يجب تأمينه

يشتري المقيمون والمغاربة المقيمون بالخارج والأجانب شققاً في مختلف مدن المملكة. المسار واضح المعالم، لكن الوضعية القانونية للعقار وجدية المنعش العقاري هما ما يصنع الفرق. إليكم المراحل الأساسية.

المرحلة الأولى: التحقق من الرسم العقاري

في المغرب، العقار إما محفَّظ (له رسم عقاري تمسكه المحافظة على الأملاك العقارية) وإما غير محفَّظ (نظام «الملك» أو عقود أخرى). الرسم العقاري هو المرجع الأكثر أماناً: يبيّن المالك والرهون والتحملات. اطلبوا شهادة ملكية حديثة وتأكدوا من خلو العقار من أي رهن أو حجز.

المرحلة الثانية: الوعد بالبيع

بعد الاتفاق على الثمن، يحدد وعد البيع الثمن والآجال وقيمة التسبيق. أدرجوا شروطاً موقفة: الحصول على قرض، رفع الرهن، الإدلاء بشهادة الملكية.

المرحلة الثالثة: عقد البيع

يُثبَّت البيع بعقد موثَّق أو محرَّر من طرف محامٍ مقبول، ثم يُقيَّد بالرسم العقاري لدى المحافظة. وما دام هذا التقييد غير منجَز، تبقى حماية المشتري تجاه الغير ناقصة، فتابعوه عن كثب.

المصاريف المنتظرة

• واجبات التسجيل: في حدود 4 % من الثمن بالنسبة لعقار معد للسكن، مع إعفاءات أو نسب مخفضة في بعض الحالات (السكن الاجتماعي مثلاً)؛
• واجبات المحافظة العقارية: في حدود 1 %؛
• أتعاب الموثق أو المحامي والمصاريف الملحقة؛
• عمولة الوكالة العقارية إن وُجدت.

الشراء على التصاميم (البيع في طور الإنجاز)

يؤطر القانون 44-00 شراء سكن في طور البناء. المبدأ: عقد حجز، ثم عقد تمهيدي يحدد الثمن وجدول الأداء وتاريخ التسليم، مع ضمانات للمشتري. قبل دفع أي مبلغ:

• تأكدوا من أن المنعش يملك الرسم العقاري للأرض أو رخصة البناء؛
• تحققوا من الضمانات المنصوص عليها (مالية أو ضمان الإنجاز)؛
• احرصوا على أن تتبع الأقساط وتيرة تقدم الأشغال الفعلية.

المشترون الأجانب والمغاربة المقيمون بالخارج

يمكن للأجنبي من حيث المبدأ اقتناء شقة في المغرب، مع قيود بالنسبة لـالأراضي الفلاحية. وفي حالة الأداء من الخارج، احتفظوا بـوثائق تحويل العملة، فهي تثبت مصدر الأموال وتسهّل أي تحويل مستقبلي.

في الملكية المشتركة: ما يجب طلبه

يؤطر القانون 18-00 العمارات المشتركة الملكية (راجعوا دليلنا حول القانون 18-00 والسانديك في المغرب). قبل الشراء، اطلبوا:

• نظام الملكية المشتركة واسم السانديك؛
• قيمة الأعباء وخلو ذمة البائع من المتأخرات؛
• محاضر الجلسات العامة: الأشغال المقررة أو النزاعات الجارية؛
• حالة الأجزاء المشتركة (المصعد، العزل، الواجهة).

هذا المقال لأغراض إعلامية فقط ولا يُعد استشارة قانونية أو جبائية. تتغير النسب والآجال والإجراءات، لذا يُرجى التحقق منها لدى موثق أو محامٍ أو الإدارة المختصة قبل اتخاذ أي قرار.