Arrêt Matera : la Cour de cassation et le syndic coopératif assisté par une plateforme

Le contexte : cinq ans de procédure

Matera exploite une plateforme en ligne destinée aux copropriétés qui ont adopté le mode de gestion du syndicat coopératif. À partir de mars 2020, elle lance une campagne publicitaire, notamment par affichage. Plusieurs acteurs de la profession l'attaquent devant le même tribunal :

• Emeria Europe (ex-Foncia Groupe) l'assigne, ainsi que son président, pour publicité illicite et trompeuse et dénigrement ;
• l'Association nationale des gestionnaires de copropriété (ANGC) intervient volontairement : elle soutient que Matera exerce illégalement la profession de syndic et demande qu'il lui soit interdit de se présenter comme syndic professionnel et d'en exercer les missions ;
• la Chambre FNAIM du Grand Paris l'assigne pour dénigrement, au préjudice de la profession de syndic ;
• le SNPI l'assigne pour publicité comparative illicite, dénigrement et pratique commerciale trompeuse.

Les instances sont jointes. Par un arrêt du 20 mars 2024 (pôle 5, chambre 1), la cour d'appel de Paris juge que Matera n'exerce pas illégalement la profession de syndic et que sa publicité n'est pas une pratique trompeuse. L'ANGC et la FNAIM Grand Paris forment un pourvoi principal, Emeria Europe et le SNPI des pourvois incidents. Le 17 septembre 2026, la 3^e chambre civile les rejette.

L'arrêt en bref

Ce que dit la loi Hoguet

La loi du 2 janvier 1970 (loi Hoguet) réserve à des titulaires d'une carte professionnelle certaines opérations portant sur les biens d'autrui. Son article 1^er, 9°, vise les personnes qui, d'une manière habituelle, « se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire » aux opérations relatives aux fonctions de syndic. L'article 14 punit ce fait sans carte, ainsi que l'usage de la dénomination « syndic de copropriété » par qui n'a pas de carte.

La question était donc : en fournissant une assistance étendue à un syndic coopératif, Matera prête-t-elle son concours aux fonctions de syndic ?

Le cadre : syndicat coopératif et décret de 1967

L'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 permet au syndicat de revêtir la forme d'un syndicat coopératif : la gestion est alors assurée par des copropriétaires du conseil syndical, non par un professionnel. Le décret du 17 mars 1967 prévoit que le conseil syndical peut prendre conseil auprès de toute personne de son choix et demander un avis technique à un professionnel (article 27, alinéa 2). L'article 42 étend cette faculté au syndic, qui peut en outre, sous sa responsabilité, confier l'exécution de certaines tâches à une union coopérative ou à d'autres prestataires extérieurs.

Le raisonnement de la Cour

Les demandeurs soutenaient que le contrat de Matera ne se bornait pas à fournir un avis ou une tâche précise, mais apportait un appui général et personnalisé à toutes les missions du syndic coopératif, et que la coordination et l'accumulation des services valaient exercice habituel de la profession. La Cour rappelle d'abord ce que la cour d'appel a constaté :

• le contrat, un abonnement, s'adresse aux seules copropriétés en syndicat coopératif et propose un « accompagnement sur des sujets techniques : administratif, comptabilité, juridique », par une équipe de spécialistes et une plateforme ;
• ses prestations couvrent notamment la génération de documents juridiques, la gestion comptable, la mise à disposition des documents utiles à la vie de la copropriété et l'assistance et le suivi des travaux ;
• les documents sont générés automatiquement, Matera ne les signe pas ;
• l'ouverture d'un compte de paiement n'implique pas que Matera soit responsable de ce compte ;
• informer sur le suivi des travaux et accompagner les démarches auprès des entreprises n'est pas illicite ;
• le syndic a un accès en parfaite autonomie à la plateforme, Matera n'ayant qu'un rôle d'accompagnement.

La Cour juge que la cour d'appel a exactement déduit de l'article 42 du décret que Matera était autorisée à proposer un appui aux fonctions de syndic d'un syndicat coopératif. Elle estime aussi que la cour d'appel a procédé à la recherche prétendument omise (sur l'accumulation des services) et qu'elle a ainsi caractérisé une prestation qui « se bornait à l'assistance et l'accompagnement » : elle en a à bon droit déduit que Matera n'exerçait pas illicitement les fonctions de syndic.

La publicité : ambiguë, mais pas trompeuse

Les slogans en cause, comme « Remerciez votre syndic pour de bon – Votez Matera à la prochaine AG » ou « Remerciez votre syndic et passez chez Matera », étaient, selon la cour d'appel, de nature à créer une ambiguïté en laissant penser que Matera pouvait offrir elle-même les services d'un syndic. Mais une pratique n'est trompeuse que si elle altère, ou est susceptible d'altérer, de manière substantielle le comportement économique du consommateur. Or :

• avant d'accéder aux services de Matera, la copropriété doit opter pour le syndicat coopératif : une assemblée générale vote sur un ordre du jour préétabli et autorise à la fois le changement de mode de gestion et le contrat ;
• les membres du conseil syndical qui s'engagent à gérer la copropriété en assument la responsabilité ;
• des copropriétaires « normalement informés et raisonnablement attentifs et avisés » se renseignent donc sur l'offre sans s'en tenir à la campagne.

La Cour relève que la cour d'appel n'a pas fondé cette déduction sur des articles de presse ou interviews rectifiant le message : elle n'avait donc pas à comparer leur portée à celle de la campagne, ce que les demandeurs lui reprochaient.

Ce que l'arrêt autorise… et ce qu'il ne dit pas

Les réactions de la profession

• ANGC : son président dit prendre acte de la décision et rappelle que la procédure visait à obtenir une clarification pour les syndics professionnels.
• FNAIM Grand Paris (Olivier Princivalle) : appelle à poursuivre la réflexion sur le niveau de protection du consommateur face au développement de nouveaux modèles.
• UNIS (solidaire des requérants) : insiste sur les obligations et garanties qui continuent de s'imposer aux syndics professionnels (carte, formation, contrat type, déontologie, assurance, garantie financière) et souhaite circonscrire la portée de l'arrêt. Elle annonce poursuivre ses actions, notamment pour obtenir l'actualisation du contrat type de syndic.
• Matera, selon MySweetImmo, a obtenu en 2024 une carte professionnelle et propose désormais aussi une offre de syndic professionnel, parallèlement à l'accompagnement des syndicats coopératifs.

Que retenir pour une copropriété ?

• Se faire assister est licite pour un syndic coopératif, à condition de rester celui qui décide, signe et représente le syndicat.
• Voter séparément en assemblée le changement de mode de gestion, puis le contrat avec le prestataire.
• Garder la maîtrise des comptes : le compte bancaire de la copropriété et les accès doivent rester sous le contrôle du syndic et du conseil syndical.
• Lire le contrat : qui fait quoi, qui répond de quoi, quelles assurances.
• Mesurer la charge : être syndic coopératif engage la responsabilité personnelle d'un copropriétaire ; l'outil la facilite, il ne la supprime pas.

Le modèle coopératif progresse : d'après le registre national, le nombre de copropriétés à syndic coopératif est passé de 10 076 à 12 586 entre 2025 et 2026 (voir notre analyse). Pour un panorama du bénévolat, consultez aussi « Devenir syndic bénévole de sa copropriété ».

Sources

• Journal de l'Agence — Affaire Matera : jusqu'où peut-on externaliser les missions d'un syndic de copropriété ?
• Becquet Avocats — La Cour de cassation précise jusqu'où Matera peut assister un syndic coopératif
• MySweetImmo — La Cour de cassation donne raison à Matera sur son modèle coopératif
• L'Officiel des métiers — Copropriétés : la Cour de cassation confirme la légalité de Matera

Article d'information rédigé à partir du texte de l'arrêt (Cass. 3^e civ., 17 septembre 2026, pourvoi n° Y 24-15.665, ECLI:FR:CCASS:2026:C300502) et de commentaires de la presse spécialisée et de cabinets d'avocats. Les pourcentages et jugements de portée sont ceux des sources citées. Ne constitue pas un conseil juridique.