Copropriété au Québec : loi 16, carnet d'entretien et étude du fonds de prévoyance

    L'essentiel : la loi 16 (2019, chapitre 28, sanctionnée le 11 décembre 2019) oblige les syndicats de copropriétaires du Québec à faire établir un carnet d'entretien, à obtenir tous les cinq ans une étude du fonds de prévoyance et à fournir une attestation du syndicat au copropriétaire qui vend, dans un délai de 15 jours. Plusieurs volets dépendent de règlements d'application ; selon un commentaire de consultants, le règlement est en vigueur depuis le 14 août 2025 (à vérifier).
  

Une loi provinciale : le cas du Québec

Au Canada, le droit de la copropriété relève des provinces. Cet article porte sur le Québec, où la copropriété divise est régie par le Code civil du Québec. Les autres provinces (Ontario, Colombie-Britannique…) ont leurs propres lois, que nous ne traitons pas ici.

La loi 16 en bref

La loi « visant principalement l'encadrement des inspections en bâtiment et de la copropriété divise » (2019, chapitre 28) a été présentée le 3 avril 2019, adoptée le 5 décembre 2019 et sanctionnée le 11 décembre 2019. Elle est entrée en vigueur le 10 janvier 2020, à l'exception de plusieurs dispositions qui dépendent de règlements du gouvernement.

Le carnet d'entretien (art. 1070.2 C.c.Q.)

Le conseil d'administration du syndicat fait établir un carnet d'entretien de l'immeuble, qui décrit notamment les entretiens faits et à faire. Il le tient à jour et le fait réviser périodiquement. La forme, le contenu, les modalités de révision et les personnes habilitées à l'établir sont fixés par règlement du gouvernement.

Le fonds de prévoyance (art. 1071 C.c.Q.)

Le fonds doit être en partie liquide, disponible à court terme, et son capital garanti. Il appartient au syndicat et son utilisation est déterminée par le conseil d'administration.
Tous les cinq ans, le conseil obtient une étude du fonds de prévoyance établissant les sommes nécessaires pour couvrir le coût estimatif des réparations majeures et du remplacement des parties communes.
Les contributions sont fixées sur la base des recommandations de l'étude.
Jusqu'à ce que le promoteur obtienne l'étude, les sommes versées correspondent à 0,5 % de la valeur de reconstruction de l'immeuble.

Les règles de transition (articles 151 à 154 de la loi)

Dispositions transitoires de la loi 16 sur le carnet d'entretien et le fonds de prévoyance
Sujet	Règle prévue par la loi
Délai pour obtenir le carnet et la première étude	Au plus tard le jour qui suit de trois ans l'entrée en vigueur du règlement concerné (syndicats dont l'assemblée de transition a eu lieu plus de 30 jours avant)
Information des copropriétaires	Carnet et étude rendus disponibles dans les 60 jours de leur obtention, ou avant l'assemblée annuelle si elle a lieu dans ce délai
Fixation des contributions	Par le conseil d'administration, au plus tard 30 jours après la première assemblée annuelle suivant l'obtention de l'étude
En attendant	Au moins 5 % des contributions aux charges communes
Fonds insuffisant	Contributions fixées pour qu'il soit suffisant au plus tard 10 ans après la première étude

L'attestation du syndicat (art. 1068.1 et 1068.2 C.c.Q.)

Celui qui vend une fraction doit remettre en temps utile au promettant acheteur une attestation du syndicat sur l'état de la copropriété, dont la forme et le contenu sont fixés par règlement. Le syndicat la remet dans un délai de 15 jours au copropriétaire qui en fait la demande. Ces obligations existent à compter de la nomination d'un nouveau conseil d'administration après la perte de contrôle du promoteur.

Le promettant acheteur peut aussi demander au syndicat les documents et renseignements nécessaires à un consentement éclairé, à ses frais (art. 1068.2).

D'autres changements

Contribution spéciale : le conseil doit consulter l'assemblée des copropriétaires avant de la décider (art. 1072.1).
Hypothèque mobilière : le syndicat ne peut la consentir qu'avec l'autorisation de l'assemblée (art. 1076.1).
Acomptes des acheteurs de copropriétés neuves : ils doivent être entièrement protégés (plan de garantie, assurance, cautionnement ou compte en fidéicommis) (art. 1791.1).

Où en est le règlement d'application ?

Les détails du carnet, de l'étude et de l'attestation dépendent de règlements. Le gouvernement du Québec a annoncé le 11 septembre 2024 la prépublication d'un projet de règlement (carnet préparé par un professionnel, étude du fonds de prévoyance, attestation remise en 15 jours, protection des dépôts). Selon un commentaire de la société de consultants Rimkus, le règlement serait en vigueur depuis le 14 août 2025, avec une échéance au 15 août 2028 pour de nombreux syndicats, un carnet mis à jour chaque année, une révision par un professionnel au moins tous les 5 ans (10 ans pour certains petits immeubles) et une étude à renouveler tous les 5 ans.

À vérifier : les dates et les durées du paragraphe précédent proviennent d'un commentaire commercial et d'un communiqué de 2024, pas du texte du règlement, que nous n'avons pas pu lire. Confirmez-les sur Légis Québec, dans la Gazette officielle du Québec ou auprès d'un conseiller juridique québécois avant d'agir.

Que faire pour votre syndicat ?

Vérifier si votre syndicat dispose d'un carnet d'entretien et d'une étude du fonds de prévoyance, et à quelle date ils ont été établis.
Mettre l'étude à l'ordre du jour de l'assemblée annuelle et fixer les contributions en conséquence.
Préparer l'attestation pour les ventes : fonds de prévoyance, assurances, charges et litiges en cours.

Sources

Questions Fréquentes (FAQ)

Qu'impose la loi 16 aux syndicats de copropriétaires du Québec ?
Un carnet d'entretien de l'immeuble, une étude du fonds de prévoyance tous les cinq ans et la remise d'une attestation du syndicat au copropriétaire qui vend, dans un délai de 15 jours.

Que se passe-t-il si le fonds de prévoyance est insuffisant ?
Selon les dispositions transitoires, le conseil d'administration doit fixer les contributions pour que le fonds soit suffisant au plus tard 10 ans après la première étude (article 154 de la loi 16).

Cet article vaut-il pour tout le Canada ?
Non : le droit de la copropriété relève des provinces. Il porte sur la copropriété divise au Québec.

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Découvrir l'application

Article d'information rédigé à partir du texte officiel de la loi 2019, chapitre 28 (Publications Québec), d'un communiqué du gouvernement du Québec (2024) et d'un commentaire de consultants. Le règlement d'application n'a pas pu être consulté. Ne constitue pas un conseil juridique.