La norma y sus órganos
La comunidad de propietarios se rige por la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, publicada en el BOE el 23 de julio de 1960. El texto consolidado se ha modificado en numerosas ocasiones; la versión consultada recoge cambios hasta octubre de 2026. Según el artículo 13, los órganos de gobierno son la junta de propietarios, el presidente (y, en su caso, los vicepresidentes), el secretario y el administrador.
Cuándo y cómo se convoca la junta
- Junta ordinaria: al menos una vez al año, para aprobar presupuestos y cuentas (art. 16.1).
- Junta extraordinaria: a petición del presidente, de la cuarta parte de los propietarios o de propietarios que representen al menos el 25 % de las cuotas.
- Quién convoca: el presidente. La convocatoria indica el orden del día, el lugar, el día y la hora, si es en primera o segunda convocatoria, e incluye la relación de propietarios deudores con la advertencia de que pueden perder el derecho de voto (art. 16.2).
- Antelación: al menos seis días para la junta ordinaria; para las extraordinarias, la mayor posible (art. 16.3). La junta puede celebrarse sin convocatoria si están presentes todos los propietarios y lo consienten.
Quórum
- Primera convocatoria: mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas.
- Segunda convocatoria: sin quórum. Puede celebrarse el mismo día si ha pasado media hora; si no, se convoca de nuevo dentro de los ocho días naturales siguientes, con al menos tres días de antelación.
Voto, representación y deudores
Los propietarios pueden asistir personalmente o representados mediante simple escrito firmado (art. 15.1). Los propietarios con deudas vencidas con la comunidad pueden asistir, pero no votan, salvo que hayan impugnado judicialmente la deuda o consignado su importe; sus cuotas no se cuentan para las mayorías (art. 15.2).
Qué mayoría para cada acuerdo (art. 17)
| Mayoría | Acuerdos |
|---|---|
| Unanimidad (art. 17.6) | Modificación del título constitutivo o de los estatutos en materias no reguladas por el art. 17 |
| Tres quintos de propietarios y de cuotas (17.3 y 17.4) | Servicios comunes (conserjería, vigilancia…); innovaciones no exigibles, divisiones de pisos, nuevas plantas y modificaciones estructurales |
| Mayoría de propietarios y de cuotas (17.2) | Supresión de barreras arquitectónicas y ascensores |
| Mayoría simple de propietarios y de cuotas (17.2) | Obras de eficiencia energética y energías renovables, si el coste anual neto de ayudas no supera doce mensualidades |
| Un tercio de propietarios y de cuotas (17.1) | Infraestructuras de telecomunicaciones y energías renovables |
| Mayoría general (17.7) | Resto de acuerdos: mayoría de propietarios y mayoría de cuotas |
Los propietarios ausentes que hayan sido debidamente citados se cuentan como favorables si no se oponen por escrito en los 30 días naturales siguientes a la notificación (art. 17.8). Si no se alcanza la mayoría general, el juez puede resolver en equidad a petición de parte, formulada dentro del mes siguiente a la segunda junta.
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Fuentes
Preguntas frecuentes
¿Con cuánta antelación hay que convocar la junta ordinaria?
Al menos con seis días de antelación (art. 16.3 de la Ley de Propiedad Horizontal).
¿Qué quórum hace falta en la junta?
En primera convocatoria, la mayoría de propietarios que represente la mayoría de las cuotas; en segunda convocatoria no hay quórum.
¿Puede votar un propietario con deudas?
Puede asistir, pero no vota, salvo que haya impugnado judicialmente la deuda o consignado su importe (art. 15.2).
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