🏙 Immobilier à Valras-Plage (34350)

Valras-Plage compte 4 432 habitants, soit une densité d'environ 1 389 habitants par km². Les appartements s'y vendent à un prix médian de 3 775 €/m² (2025) et se proposent à la location autour de 14,0 €/m² par mois, ce qui correspond à un rendement brut indicatif d'environ 4,5 %. Entre 2022 et 2025, les loyers d'annonce sont en hausse de 10,6 %. Le taux global de taxe foncière sur le bâti est de 44,99 % en 2025, en hausse de 4,55 points par rapport à 2021. Le revenu fiscal de référence moyen par foyer est de 27 121 € (2024), et 42 % des foyers sont imposés. Parmi les diagnostics de performance énergétique d'appartements établis en 2025, 1,1 % sont classés F ou G. Valras-Plage compte 14 arrêtés de reconnaissance de catastrophe naturelle depuis 1982, dont 13 pour inondations ou coulées de boue. Le registre national recense 248 copropriétés immatriculées (8 758 lots).

📰 Valras-Plage en bref

Département : Hérault (34) · Région : Occitanie

Taille et profil

Valras-Plage compte 4 432 habitants : c'est l'une des plus grandes communes de son département, où la médiane est de 978 habitants. La densité de population y est de 1 389 habitants au km² : un profil urbain ou périurbain.

Loyers et prix

Avec 14,0 €/m² par mois, le loyer d'annonce se situe dans le quart supérieur de son département (médiane : 11,6 €/m²). Entre 2022 et 2025, le loyer d'annonce a progressé de 10,6 %, au même rythme que la médiane départementale (10,8 %). Le prix médian des appartements vendus s'établit à 3 775 €/m² (2025), au-dessus de la médiane des communes de son département (3 415 €/m²).

Revenus et fiscalité

Le revenu fiscal de référence moyen par foyer (27 121 € en 2024) est inférieur à la médiane départementale (28 347 €). Il a progressé de 28,4 % depuis 2018, plus vite que la médiane des communes de son département (21,2 %). 42 % des foyers fiscaux y sont imposés, contre 41 % pour la médiane départementale. Le taux global de taxe foncière (44,99 %) est proche de la médiane des communes de son département (44,12 %).

Risques et énergie

Valras-Plage totalise 14 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982, soit nettement plus que la médiane départementale (8). Ils concernent surtout les inondations et coulées de boue (13 arrêtés). Un plan de prévention des risques naturels est en vigueur sur la commune. Parmi les diagnostics de performance énergétique d'appartements établis en 2025, 1,1 % sont classés F ou G (médiane des communes de son département : 0,6 %).

Copropriétés

Le registre national recense 248 copropriétés (8 758 lots), soit environ 56 pour 1 000 habitants.

Points d'attention avant d'acheter ou de louer

• Le risque d'inondation est recensé : consulter l'état des risques du bien et, s'il existe, le plan de prévention annexé au plan local d'urbanisme.
• Avant d'acheter en copropriété : demander les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, le carnet d'entretien, le montant du fonds de travaux et l'état des impayés de charges.

Synthèse rédigée automatiquement à partir des données chiffrées de cette page, en comparant la commune à la médiane des communes de son département (ou de la France lorsque le département compte trop peu de communes renseignées).

💶 Prix et loyers : l'évolution

615 annonces observées. Il s'agit de loyers d'annonce, charges comprises : ils sont plus élevés que les loyers des baux en cours. La méthode d'estimation a été révisée en 2022 : seules les éditions 2022 et suivantes, comparables entre elles, sont représentées. Le rendement brut rapproche le loyer annualisé du prix médian des ventes d'appartements ; il ne tient compte ni des charges, ni de la taxe foncière, ni de la vacance.

👥 Revenus des ménages

Statistiques fiscales de la DGFiP : revenus de l'année 2024, déclarés l'année suivante. Le revenu fiscal de référence est une moyenne : très sensible aux hauts revenus, il ne remplace pas un revenu médian. Les revenus sont ceux des foyers fiscaux domiciliés dans la commune, pas ceux des seuls copropriétaires.

🌡 Performance énergétique des logements (DPE)

Calculé sur les DPE d'appartements établis chaque année (375 en 2025), lors de ventes ou de locations : ils ne couvrent pas l'ensemble du parc et reflètent les logements qui changent d'occupant. Les années 2021 (second semestre seulement) et l'année en cours, incomplètes, ne sont pas affichées. La méthode de calcul du DPE a évolué (réforme de juillet 2021), ce qui limite la comparaison avec les années antérieures. Selon la loi Climat et Résilience, les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, puis les F à partir de 2028 et les E à partir de 2034.

🌊 Risques naturels

Risques recensés pour la commune :

Un arrêté reconnaît l'état de catastrophe naturelle pour un événement donné ; il ouvre droit à la garantie « catastrophes naturelles » des contrats d'assurance habitation et de l'assurance de l'immeuble. Les arrêtés « sécheresse » correspondent au retrait-gonflement des sols argileux, une cause fréquente de fissures dans les bâtiments. Un état des risques doit notamment être annexé à une vente ou à un bail lorsque le bien est dans une zone couverte par un plan de prévention, de sismicité 2 à 5, ou à potentiel radon de classe 3. Cette page présente des données communales : elle ne remplace pas l'état des risques établi à l'adresse du bien.

🧾 Taxe foncière et fiscalité locale

Le taux global additionne la part communale et la part intercommunale. La taxe due par un propriétaire est égale à ce taux appliqué à la moitié de la valeur locative cadastrale du logement, diminuée le cas échéant d'exonérations.

🏢 Les copropriétés de Valras-Plage

Budget et impayés sont déclarés par les syndics au registre ; les valeurs aberrantes sont écartées et la médiane est retenue. Ils ne sont disponibles que pour les millésimes où le registre les publie.

🧑‍💼 Les principaux syndics professionnels

📊 Valras-Plage comparée aux communes voisines

• Loyer d'annonce : 14,0 €/m²/mois, rang 1 sur 9 communes comparées, du plus élevé au moins élevé (médiane des voisines : 12,1 €/m²/mois).
• Prix médian des appartements : 3 775 €/m², rang 1 sur 4 communes comparées, du plus élevé au moins élevé (médiane des voisines : 2 380 €/m²).
• Revenu fiscal de référence moyen : 27 121 €, rang 6 sur 9 communes comparées, du plus élevé au moins élevé (médiane des voisines : 27 838 €).
• Taux de taxe foncière : 44,99 %, rang 7 sur 9 communes comparées, du plus élevé au moins élevé (médiane des voisines : 48,59 %).

Les 8 communes les plus proches (à vol d'oiseau, depuis le centre). Valeurs les plus récentes disponibles ; « — » : donnée non publiée ou trop peu de ventes. Les loyers sont estimés par ensemble de communes : des voisines peuvent partager la même estimation. Le rang compare la commune à ces voisines, pas à l'ensemble de la France.

📚 Sources et méthode

Chaque indicateur provient d'un jeu de données ouvert, conservé dans le temps : lorsqu'une source est actualisée ou corrigée, l'ancienne valeur reste enregistrée, ce qui permet de suivre l'évolution d'une année à l'autre.

• Ministère de la Transition écologique, base GASPAR (Géorisques) — Licence Ouverte 2.0. Relevé en octobre 2026.
• ADEME, base des DPE des logements existants — Licence Ouverte 2.0. Relevé en octobre 2026.
• Demandes de valeurs foncières © DGFiP / Etalab — Licence Ouverte 2.0. Relevé en octobre 2026.
• Carte des loyers © Ministère de la Transition écologique / ANIL — Licence Ouverte 2.0. Relevé en octobre 2026.
• INSEE, API Géo (Etalab) — Licence Ouverte 2.0. Relevé en octobre 2026.
• ASN / IRSN, potentiel radon des communes — Licence Ouverte 2.0. Relevé en octobre 2026.
• DGFiP, impôt sur le revenu par collectivité territoriale (IRCOM) — Licence Ouverte 2.0. Relevé en octobre 2026.
• Registre national d'immatriculation des copropriétés (ANAH) — Licence Ouverte 2.0. Relevé en octobre 2026.
• DGFiP, fiscalité locale des particuliers — Licence Ouverte 2.0. Relevé en octobre 2026.
• Prix de vente : ventes d'un seul bien (appartements) dans les rues où le registre recense des copropriétés ; médiane calculée à partir de 10 ventes.