🏙 Immobilier à Biarritz (64200)
Biarritz compte 26 206 habitants, soit une densité d'environ 2 241 habitants par km². Les appartements s'y vendent à un prix médian de 7 065 €/m² (2025) et se proposent à la location autour de 16,4 €/m² par mois, ce qui correspond à un rendement brut indicatif d'environ 2,8 %. Entre 2022 et 2025, les loyers d'annonce sont en baisse de 8,4 %. Le taux global de taxe foncière sur le bâti est de 34,51 % en 2025, en hausse de 0,53 point par rapport à 2021. Le revenu fiscal de référence moyen par foyer est de 44 018 € (2024), et 55 % des foyers sont imposés. Parmi les diagnostics de performance énergétique d'appartements établis en 2025, 8,8 % sont classés F ou G. Biarritz compte 14 arrêtés de reconnaissance de catastrophe naturelle depuis 1982, dont 8 pour inondations ou coulées de boue. Le registre national recense 1 366 copropriétés immatriculées (40 433 lots).
📰 Biarritz en bref
Département : Pyrénées-Atlantiques (64) · Région : Nouvelle-Aquitaine
Taille et profil
Biarritz compte 26 206 habitants : c'est l'une des plus grandes communes de son département, où la médiane est de 322 habitants. La densité de population y est de 2 241 habitants au km² : un profil urbain dense.
Loyers et prix
Avec 16,4 €/m² par mois, le loyer d'annonce se situe dans le quart supérieur de son département (médiane : 10,1 €/m²). Entre 2022 et 2025, le loyer d'annonce a reculé de 8,4 %, moins vite que la médiane des communes de son département (13,3 %). Le prix médian des appartements vendus s'établit à 7 065 €/m² (2025), au-dessus de la médiane départementale (3 100 €/m²).
Revenus et fiscalité
Le revenu fiscal de référence moyen par foyer (44 018 € en 2024) est nettement supérieur à la médiane des communes de son département (30 232 €). Il a progressé de 33,5 % depuis 2018, plus vite que la médiane départementale (21,6 %). 55 % des foyers fiscaux y sont imposés, contre 45 % pour la médiane des communes de son département. Le taux global de taxe foncière (34,51 %) est supérieur de 7,3 points à la médiane départementale (27,22 %).
Risques et énergie
Biarritz totalise 14 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982, soit nettement plus que la médiane départementale (7). Ils concernent surtout les inondations et coulées de boue (8 arrêtés). Parmi les diagnostics de performance énergétique d'appartements établis en 2025, 8,8 % sont classés F ou G (médiane des communes de son département : 2,3 %).
Copropriétés
Le registre national recense 1 366 copropriétés (40 433 lots), soit environ 52 pour 1 000 habitants.
Points d'attention avant d'acheter ou de louer
- Le taux de taxe foncière est nettement supérieur à la médiane des communes de son département : à intégrer au budget de détention du bien, en plus des charges courantes.
- Le risque d'inondation est recensé : consulter l'état des risques du bien et, s'il existe, le plan de prévention annexé au plan local d'urbanisme.
- Avant d'acheter en copropriété : demander les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, le carnet d'entretien, le montant du fonds de travaux et l'état des impayés de charges.
Synthèse rédigée automatiquement à partir des données chiffrées de cette page, en comparant la commune à la médiane des communes de son département (ou de la France lorsque le département compte trop peu de communes renseignées).
💶 Prix et loyers : l'évolution
Prix médian des appartements (€/m²)
Entre 2024 et 2025 : −1,6 %
Loyer d'annonce des appartements (€/m²/mois)
Entre 2022 et 2025 : −8,4 %
| Loyer d'annonce 2025 | €/m² par mois |
|---|---|
| Appartement 1 à 2 pièces | 19,2 |
| Appartement (ensemble) | 16,4 |
| Appartement 3 pièces et plus | 15,8 |
| Maison | 17,9 |
2 701 annonces observées. Il s'agit de loyers d'annonce, charges comprises : ils sont plus élevés que les loyers des baux en cours. La méthode d'estimation a été révisée en 2022 : seules les éditions 2022 et suivantes, comparables entre elles, sont représentées. Le rendement brut rapproche le loyer annualisé du prix médian des ventes d'appartements ; il ne tient compte ni des charges, ni de la taxe foncière, ni de la vacance.
👥 Revenus des ménages
Revenu fiscal de référence moyen par foyer (€)
Entre 2018 et 2024 : +33,5 %
Foyers au revenu fiscal de référence ≤ 20 000 € (%)
Entre 2018 et 2024 : −12,2 points
| Revenus 2024 | Valeur |
|---|---|
| Foyers fiscaux | 18 620 |
| Revenu fiscal de référence moyen par foyer | 44 018 € |
| Foyers imposés | 55,4 % |
| Foyers dont le revenu fiscal de référence ne dépasse pas 20 000 € | 37,5 % |
| Foyers dont le revenu fiscal de référence dépasse 100 000 € | 7,2 % |
Statistiques fiscales de la DGFiP : revenus de l'année 2024, déclarés l'année suivante. Le revenu fiscal de référence est une moyenne : très sensible aux hauts revenus, il ne remplace pas un revenu médian. Les revenus sont ceux des foyers fiscaux domiciliés dans la commune, pas ceux des seuls copropriétaires.
🌡 Performance énergétique des logements (DPE)
DPE classés F ou G, « passoires thermiques » (%)
Entre 2022 et 2025 : −1,8 point
DPE classés A ou B, logements performants (%)
Entre 2022 et 2025 : +3,4 points
Calculé sur les DPE d'appartements établis chaque année (1 495 en 2025), lors de ventes ou de locations : ils ne couvrent pas l'ensemble du parc et reflètent les logements qui changent d'occupant. Les années 2021 (second semestre seulement) et l'année en cours, incomplètes, ne sont pas affichées. La méthode de calcul du DPE a évolué (réforme de juillet 2021), ce qui limite la comparaison avec les années antérieures. Selon la loi Climat et Résilience, les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, puis les F à partir de 2028 et les E à partir de 2034.
🌊 Risques naturels
Risques recensés pour la commune :
Arrêtés de catastrophe naturelle par année (depuis 1982)
14 arrêtés au total, dont 1 sur les dix dernières années
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Arrêtés « inondations et coulées de boue » | 8 |
| Arrêtés « sécheresse (argiles) » | 1 |
| Document d'information communal (DICRIM) publié en | 2023 |
| Potentiel radon (classe 2 sur 3) | Faible, avec des facteurs géologiques pouvant faciliter le transfert du radon vers les bâtiments |
Un arrêté reconnaît l'état de catastrophe naturelle pour un événement donné ; il ouvre droit à la garantie « catastrophes naturelles » des contrats d'assurance habitation et de l'assurance de l'immeuble. Les arrêtés « sécheresse » correspondent au retrait-gonflement des sols argileux, une cause fréquente de fissures dans les bâtiments. Un état des risques doit notamment être annexé à une vente ou à un bail lorsque le bien est dans une zone couverte par un plan de prévention, de sismicité 2 à 5, ou à potentiel radon de classe 3. Cette page présente des données communales : elle ne remplace pas l'état des risques établi à l'adresse du bien.
🧾 Taxe foncière et fiscalité locale
Taux global de taxe foncière (bâti, %)
Entre 2021 et 2025 : +0,5 point
Taux de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (%)
Entre 2021 et 2025 : +0,6 point
Le taux global additionne la part communale et la part intercommunale. La taxe due par un propriétaire est égale à ce taux appliqué à la moitié de la valeur locative cadastrale du logement, diminuée le cas échéant d'exonérations.
🏢 Les copropriétés de Biarritz
Copropriétés immatriculées
Entre 2022 et 2025 : +14,6 %
Budget annuel médian par lot (€)
Entre 2022 et 2023 : +1,8 %
Taux d'impayés médian (%)
Entre 2022 et 2023 : +0,3 point
Budget et impayés sont déclarés par les syndics au registre ; les valeurs aberrantes sont écartées et la médiane est retenue. Ils ne sont disponibles que pour les millésimes où le registre les publie.
🧑💼 Les principaux syndics professionnels
| Cabinet | Copropriétés à Biarritz | Lots |
|---|---|---|
| Sqhpb | 122 | 7 276 |
| Portes Immobilier | 92 | 3 834 |
| Foncia Pyrenees Gascogne | 72 | 2 776 |
| S.a.s Bc Immo | 67 | 1 483 |
| Cabinet Maurel | 51 | 2 661 |
| Parent - Gourgue | 49 | 1 917 |
| Sarl Compagnie De Gestion Immobiliere | 47 | 2 366 |
| Lambert Immobilier Conseil | 37 | 430 |
❓ Questions fréquentes
Quel est le prix au m² à Biarritz ?
Selon les ventes réelles enregistrées (DVF), le prix médian des appartements est de 7 065 €/m² en 2025, contre 7 183 €/m² en 2024. Ce prix porte sur les rues où le registre recense des copropriétés.
Quel est le loyer moyen au m² à Biarritz ?
La carte des loyers indique un loyer d'annonce d'environ 16,4 €/m² par mois pour un appartement en 2025, avec un intervalle de prédiction de 11,2 à 24,0 €/m². Les loyers d'annonce s'entendent charges comprises.
Quel est le taux de la taxe foncière à Biarritz ?
Le taux global de taxe foncière sur le bâti (commune et intercommunalité) est de 34,51 % en 2025. Le montant dû dépend de ce taux et de la valeur locative cadastrale du logement.
Quel est le revenu moyen des habitants de Biarritz ?
D'après les statistiques fiscales (revenus 2024), le revenu fiscal de référence moyen est de 44 018 € par foyer fiscal, sur 18 620 foyers. Il s'agit d'une moyenne, tirée vers le haut par les très hauts revenus ; elle ne remplace pas un revenu médian.
Quelle part de passoires thermiques à Biarritz ?
Parmi les DPE d'appartements établis en 2025, 8,8 % sont classés F ou G. Ces DPE sont réalisés lors de ventes ou de locations : ils ne couvrent pas l'ensemble du parc. La loi Climat et Résilience a prévu l'interdiction de louer les logements classés G, puis F, puis E.
Quels sont les risques naturels à Biarritz ?
Les risques recensés pour la commune sont : mouvement de terrain, séisme. 14 arrêtés de reconnaissance de catastrophe naturelle ont été publiés depuis 1982 (dont 1 sur les dix dernières années). Source : base GASPAR (Géorisques).
Comment se situe Biarritz par rapport aux communes voisines ?
Loyer d'annonce : 16,4 €/m²/mois, rang 1 sur 9 communes comparées, du plus élevé au moins élevé (médiane des voisines : 15,0 €/m²/mois). Prix médian des appartements : 7 065 €/m², rang 2 sur 5 communes comparées, du plus élevé au moins élevé (médiane des voisines : 6 001 €/m²). Revenu fiscal de référence moyen : 44 018 €, rang 4 sur 9 communes comparées, du plus élevé au moins élevé (médiane des voisines : 43 005 €). Taux de taxe foncière : 34,51 %, rang 3 sur 9 communes comparées, du plus élevé au moins élevé (médiane des voisines : 30,56 %).
Combien y a-t-il de copropriétés à Biarritz ?
1 366 copropriétés y sont immatriculées au registre national, pour 40 433 lots.
📊 Biarritz comparée aux communes voisines
- Loyer d'annonce : 16,4 €/m²/mois, rang 1 sur 9 communes comparées, du plus élevé au moins élevé (médiane des voisines : 15,0 €/m²/mois).
- Prix médian des appartements : 7 065 €/m², rang 2 sur 5 communes comparées, du plus élevé au moins élevé (médiane des voisines : 6 001 €/m²).
- Revenu fiscal de référence moyen : 44 018 €, rang 4 sur 9 communes comparées, du plus élevé au moins élevé (médiane des voisines : 43 005 €).
- Taux de taxe foncière : 34,51 %, rang 3 sur 9 communes comparées, du plus élevé au moins élevé (médiane des voisines : 30,56 %).
| Commune | Distance | Habitants | Loyer (€/m²/mois) | Prix médian (€/m²) | Revenu moyen | Taxe foncière | DPE F ou G | Arrêtés cat. nat. |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Biarritz | — | 26 206 | 16,4 | 7 065 | 44 018 € | 34,51 % | 8,8 % | 14 |
| Anglet | 3,6 km | 43 271 | 15,2 | 5 417 | 38 141 € | 35,76 % | 2,0 % | 17 |
| Bidart | 3,9 km | 7 689 | 15,9 | 6 585 | 42 120 € | 30,09 % | 2,3 % | 16 |
| Bassussarry | 5,5 km | 3 414 | 14,3 | — | 47 815 € | 31,04 % | 2,0 % | 19 |
| Arbonne | 5,7 km | 2 447 | 14,8 | — | 53 458 € | 26,56 % | — | 10 |
| Arcangues | 6,3 km | 3 657 | 14,4 | — | 54 659 € | 24,78 % | 1,7 % | 13 |
| Guéthary | 7,1 km | 1 306 | 15,5 | 7 703 | 41 908 € | 25,42 % | 12,9 % | 10 |
| Ahetze | 7,3 km | 2 104 | 15,5 | — | 43 889 € | 31,12 % | — | 8 |
| Bayonne | 7,8 km | 54 306 | 13,8 | 4 030 | 27 792 € | 38,01 % | 2,6 % | 23 |
Les 8 communes les plus proches (à vol d'oiseau, depuis le centre). Valeurs les plus récentes disponibles ; « — » : donnée non publiée ou trop peu de ventes. Les loyers sont estimés par ensemble de communes : des voisines peuvent partager la même estimation. Le rang compare la commune à ces voisines, pas à l'ensemble de la France.
📚 Sources et méthode
Chaque indicateur provient d'un jeu de données ouvert, conservé dans le temps : lorsqu'une source est actualisée ou corrigée, l'ancienne valeur reste enregistrée, ce qui permet de suivre l'évolution d'une année à l'autre.
- Ministère de la Transition écologique, base GASPAR (Géorisques) — Licence Ouverte 2.0. Relevé en octobre 2026.
- ADEME, base des DPE des logements existants — Licence Ouverte 2.0. Relevé en octobre 2026.
- Demandes de valeurs foncières © DGFiP / Etalab — Licence Ouverte 2.0. Relevé en octobre 2026.
- Carte des loyers © Ministère de la Transition écologique / ANIL — Licence Ouverte 2.0. Relevé en octobre 2026.
- INSEE, API Géo (Etalab) — Licence Ouverte 2.0. Relevé en octobre 2026.
- ASN / IRSN, potentiel radon des communes — Licence Ouverte 2.0. Relevé en octobre 2026.
- DGFiP, impôt sur le revenu par collectivité territoriale (IRCOM) — Licence Ouverte 2.0. Relevé en octobre 2026.
- Registre national d'immatriculation des copropriétés (ANAH) — Licence Ouverte 2.0. Relevé en octobre 2026.
- DGFiP, fiscalité locale des particuliers — Licence Ouverte 2.0. Relevé en octobre 2026.
- Prix de vente : ventes d'un seul bien (appartements) dans les rues où le registre recense des copropriétés ; médiane calculée à partir de 10 ventes.