🏙 Immobilier à Saint-Denis (97400)

Saint-Denis compte 155 634 habitants, soit une densité d'environ 1 093 habitants par km². Les appartements s'y vendent à un prix médian de 2 638 €/m² (2025) et se proposent à la location autour de 15,1 €/m² par mois, ce qui correspond à un rendement brut indicatif d'environ 6,9 %. Entre 2022 et 2025, les loyers d'annonce sont en hausse de 13,9 %. Le taux global de taxe foncière sur le bâti est de 38,97 % en 2025, en hausse de 1,58 point par rapport à 2021. Saint-Denis compte 14 arrêtés de reconnaissance de catastrophe naturelle depuis 1982, dont 10 pour inondations ou coulées de boue. Le registre national recense 811 copropriétés immatriculées (50 982 lots).

📰 Saint-Denis en bref

Département : La Réunion (974) · Région : La Réunion

Taille et profil

Saint-Denis compte 155 634 habitants, ce qui la place parmi les communes les plus peuplées de son département (la médiane est de 29 760 habitants). Avec 1 093 habitants au km², son profil est urbain ou périurbain.

Loyers et prix

Le loyer d'annonce (15,1 €/m² par mois) est supérieur à la médiane départementale (13,9 €/m²). Entre 2022 et 2025, le loyer d'annonce a progressé de 13,9 %, plus vite que la médiane départementale (11,2 %). Le prix médian des appartements vendus s'établit à 2 638 €/m² (2025), en dessous de la médiane des communes de son département (2 780 €/m²).

Revenus et fiscalité

Le taux global de taxe foncière (38,97 %) est inférieur de 8,3 points à la médiane départementale (47,24 %).

Risques et énergie

Saint-Denis totalise 14 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982, soit plus que la médiane des communes de son département (13). Ils concernent surtout les inondations et coulées de boue (10 arrêtés). Un plan de prévention des risques naturels est en vigueur sur la commune.

Copropriétés

Le registre national recense 811 copropriétés (50 982 lots), soit environ 5,2 pour 1 000 habitants.

Points d'attention avant d'acheter ou de louer

• Le risque d'inondation est recensé : consulter l'état des risques du bien et, s'il existe, le plan de prévention annexé au plan local d'urbanisme.
• Avant d'acheter en copropriété : demander les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, le carnet d'entretien, le montant du fonds de travaux et l'état des impayés de charges.

Synthèse rédigée automatiquement à partir des données chiffrées de cette page, en comparant la commune à la médiane des communes de son département (ou de la France lorsque le département compte trop peu de communes renseignées).

💶 Prix et loyers : l'évolution

14 748 annonces observées. Il s'agit de loyers d'annonce, charges comprises : ils sont plus élevés que les loyers des baux en cours. La méthode d'estimation a été révisée en 2022 : seules les éditions 2022 et suivantes, comparables entre elles, sont représentées. Le rendement brut rapproche le loyer annualisé du prix médian des ventes d'appartements ; il ne tient compte ni des charges, ni de la taxe foncière, ni de la vacance.

🌊 Risques naturels

Risques recensés pour la commune :

Un arrêté reconnaît l'état de catastrophe naturelle pour un événement donné ; il ouvre droit à la garantie « catastrophes naturelles » des contrats d'assurance habitation et de l'assurance de l'immeuble. Les arrêtés « sécheresse » correspondent au retrait-gonflement des sols argileux, une cause fréquente de fissures dans les bâtiments. Un état des risques doit notamment être annexé à une vente ou à un bail lorsque le bien est dans une zone couverte par un plan de prévention, de sismicité 2 à 5, ou à potentiel radon de classe 3. Cette page présente des données communales : elle ne remplace pas l'état des risques établi à l'adresse du bien.

🧾 Taxe foncière et fiscalité locale

Le taux global additionne la part communale et la part intercommunale. La taxe due par un propriétaire est égale à ce taux appliqué à la moitié de la valeur locative cadastrale du logement, diminuée le cas échéant d'exonérations.

🏢 Les copropriétés de Saint-Denis

Budget et impayés sont déclarés par les syndics au registre ; les valeurs aberrantes sont écartées et la médiane est retenue. Ils ne sont disponibles que pour les millésimes où le registre les publie.

🧑‍💼 Les principaux syndics professionnels

📊 Saint-Denis comparée aux communes voisines

• Loyer d'annonce : 15,1 €/m²/mois, rang 4 sur 9 communes comparées, du plus élevé au moins élevé (médiane des voisines : 13,9 €/m²/mois).
• Prix médian des appartements : 2 638 €/m², rang 3 sur 6 communes comparées, du plus élevé au moins élevé (médiane des voisines : 2 601 €/m²).
• Taux de taxe foncière : 38,97 %, rang 9 sur 9 communes comparées, du plus élevé au moins élevé (médiane des voisines : 49,14 %).

Les 8 communes les plus proches (à vol d'oiseau, depuis le centre). Valeurs les plus récentes disponibles ; « — » : donnée non publiée ou trop peu de ventes. Les loyers sont estimés par ensemble de communes : des voisines peuvent partager la même estimation. Le rang compare la commune à ces voisines, pas à l'ensemble de la France.

📚 Sources et méthode

Chaque indicateur provient d'un jeu de données ouvert, conservé dans le temps : lorsqu'une source est actualisée ou corrigée, l'ancienne valeur reste enregistrée, ce qui permet de suivre l'évolution d'une année à l'autre.

• Ministère de la Transition écologique, base GASPAR (Géorisques) — Licence Ouverte 2.0. Relevé en octobre 2026.
• Demandes de valeurs foncières © DGFiP / Etalab — Licence Ouverte 2.0. Relevé en octobre 2026.
• Carte des loyers © Ministère de la Transition écologique / ANIL — Licence Ouverte 2.0. Relevé en octobre 2026.
• INSEE, API Géo (Etalab) — Licence Ouverte 2.0. Relevé en octobre 2026.
• ASN / IRSN, potentiel radon des communes — Licence Ouverte 2.0. Relevé en octobre 2026.
• Registre national d'immatriculation des copropriétés (ANAH) — Licence Ouverte 2.0. Relevé en octobre 2026.
• DGFiP, fiscalité locale des particuliers — Licence Ouverte 2.0. Relevé en octobre 2026.
• Prix de vente : ventes d'un seul bien (appartements) dans les rues où le registre recense des copropriétés ; médiane calculée à partir de 10 ventes.